《关于城市区楼宇经济发展的调研报告》

关于城市区楼宇经济发展的调研报告

楼宇经济作为城市经济的重要组成部分，在拓展城市经济发展空间、推动产业转型、促进就业创业、培植优质税源等方面发挥着重要作用。为推动楼宇经济高质量发展，市委政研室进行了专题调研，形成了此调研报告。

一、基本情况

中心城区现有商务楼宇*栋，总面积*万平方米，其中，*万平方米以上商务楼宇*栋，总面积*万平方米，主要分布在*、*、*等城市区。*万平方米以上商务楼宇平均入住率*%，入驻率超*%的*栋；闲置面积*万平方米，闲置率*%。目前，全市楼宇经济的业态以商贸服务类为主，还有金融、科技、文旅文创、人力资源、知识产权等多种业态。*年，全市楼宇经济共实现纳税*亿元，税收贡献率为*%，税收超亿元的楼宇*栋。从20世纪90年代至今，我国楼宇经济发展经历了从单纯提供“空间”的*版，到“空间+配套+服务”的*版，再到“空间+产业+运营”的*版三个阶段。目前，我市楼宇经济尚处在*版向*版的过渡阶段，整体发展水平较低。从调研的情况看，主要存在以下几个方面问题：

（一）发展规划缺位。科学的楼宇经济规划，可以优化楼宇空间布局、有效集聚资源、营造良好产业发展生态。目前，我市缺乏楼宇经济整体发展规划，引领作用发挥不充分。一是市级层面尚未编制楼宇经济发展专项规划，对楼宇经济的功能定位、发展目标、产业布局、配套提升等方面缺少系统谋划，在土地利用、城市建设等方面没有充分考虑楼宇经济发展需要，导致各城市区楼宇经济发展各自为战，缺乏有效协同。二是各城市区均未制定区级楼宇经济发展规划，发展普遍处于自发状态。即使是楼宇经济发展较好的城市区、街道，特色楼宇也以自发形成的居多，政府主动介入、及时跟进、规划指导不足，造成发展存在一定的盲目性无序性，整体发展不均衡、特色不突出。

（二）产业质量不高。楼宇入驻产业成长性好、关联度高、产业链完善，可以发挥集聚效应，激活楼宇经济发展内生动力。目前，我市楼宇产业普遍层次不高，对城市经济的支撑力不足。一是产业规模小。楼宇营收少，占全市gdp不足1%。企业能级偏低，总部、首店、平台等类型企业入驻少，多为规模以下小微企业，规模以上工业企业（7家）、限额以上批零住餐企业（56家）仅占全部在楼企业的1.03%。二是产业结构不优。偏重于传统商贸服务类，创新活跃、技术密集、发展前景广阔的新兴产业占比不足1%。三是产业集聚度低。入驻产业关联度低、业态散乱，同一楼宇集聚上下游企业的寥寥无几。

（三）运营水平有待提升。专业化运营能优化楼宇资源配置效率，提高楼宇功能品质和经济产出效益。我市楼宇专业运营能力不强，楼宇商业价值和增长潜力挖掘不足。一是运营意识薄弱。存在传统“房东思维”，重招租轻运营，对楼宇发展定位、融入业态、服务场景缺乏统筹考虑，导致大部分楼宇特色不明显，同质化竞争激烈。二是专业运营主体少。除*区引入六合国际、创谷科技2家专业运营商，*区引入正大集团、凯瑞集团、顺兴科技等7家专业运营商，*区引入颐高集团、博士科技、杭州楼友会3家专业运营团队外，大部分楼宇由传统物业公司管理。服务内容只包含清洁卫生、安全管理等基础物业内容，难以满足入驻企业多样化需求。三是运营手段单一。大部分采用广告促销等传统招商方式，特色营销活动类型不丰富，仅少数楼宇举办过招商宣传交流活动。市场营销活动资金投入占运营资金比例低于行业平均水平，大部分楼宇市场知名度有限，对优质企业缺少吸引力。

（四）资源盘活难度大。盘活城市区闲置楼宇，能够提高资源利用效率，拓展城市经济增长空间。目前城市区闲置楼宇面积占比约32.5%，空置率超15%的楼宇占比51.2%，闲置面积大。两年来，各城市区共盘活闲置面积30余万平方米，仅占闲置面积的27%左右，仍有将近100万平方米闲置空间尚待盘活。盘活成效不理想的主要原因有：一是产权分散。部分楼宇建成后通过拆零出售产权快速回收资金，导致产权过于分散，数量庞大的业主群体对楼宇改造、产权处置等意见难以达成一致，楼宇转型发展难度大。比如，雅香金陵大厦产权由400多名业主分别持有，因业主在楼宇使用权与经营权上意见难以统一，导致楼宇大部分空间闲置了13年。二是资金短缺。老旧楼宇盘活需要大量资金进行改造提升，业主改造积极性不高，更多采取降租、减免水电费用等方式提高出租率。楼宇改造项目市场融资能力弱，虽然部分城市区利用城市更新专项资金对少数楼宇外立面修缮更新，但大部分楼宇整体改造、内部空间修整缺少资金来源，老旧楼宇更新盘活进展缓慢。

（五）配套服务滞后。多元化的楼宇服务、高品质的楼宇管理、高水平的服务配套，可以让楼宇经济发展管理服务有保障，提升楼宇竞争力。我市楼宇功能配套不健全、服务水平相对滞后，影响企业入驻意愿，制约楼宇经济发展。一是硬件配套上，楼龄超15年的楼宇占比49.6%，部分楼宇建筑外观、内部构造、配套设施等老旧明显，大部分楼宇信息化、智能化水平较低，网络设备老化，尚未安装智慧门禁、安防监控等设施，难以满足现代化办公需求。配套设施不健全，内部停车位紧张、电梯容量不足，周边餐饮、购物、文娱、健身等配套不全，亟待改造提升。二是物业管理上，大部分楼宇仅提供传统物业管理服务，存在卫生保洁不到位、设施设备维护不及时、管理标准化程度低等问题，缺少高品质现代化的管家式楼宇服务。三是政务服务上，除*区推行楼宇分级管理“一楼六员八人”服务机制、*区设立推行“楼长制”外，其他城市区在楼宇政务服务方面还处于初步探索阶段。

（六）政策保障仍需完善。完善的政策支持和要素保障能够优化发展环境，为楼宇经济健康发展注入强劲动力。我市楼宇经济发展相关配套政策体系不健全，激励作用不明显。已出台的《关于盘活闲置楼宇支持产业发展的实施意见》设定的奖补政策门槛过高，实施以来仅有1栋楼宇获得资金扶持。尚未开展市级楼宇等级评定和城市区楼宇经济发展年度考核，对城市区、在楼企业积极性主动性调动不够。缺少用地保障、资金支持、人才引育等要素保障方面的配套政策。

二、先行地区经验做法

（一）坚持规划先行。先行地区通过编制楼宇经济发展规划，明确发展重点，优化空间布局，构建结构合理、特色鲜明、功能完善的楼宇经济发展格局。杭州市于20**年出台《楼宇经济发展“十三五”规划》，以构筑“两主七副多点”的楼宇经济发展格局为目标，分别明确城市区各板块的发展定位和产业布局，打造充满活力、集聚集约的特色楼宇（群），培育多层次、多元化、联动发展的城市经济增长点。2022年，杭州市税收亿元以上楼宇达246栋，税收超10亿元的达20栋。青岛市聚焦楼宇经济质效提升，印发实施《楼宇经济高质量发展三年行动方案》，从发展目标、重点任务、组织实施3个层面进行总体布局。围绕楼宇新建、改造、运营、服务、机制等5大环节，实施新建楼宇品质提升、存量楼宇改造升级、统一专业运营等10大专项行动，强化组织领导、服务保障、宣传推介3大保障措施，打造一批纵向布局、垂直集聚的现代服务业和都市工业楼宇。太原市围绕打造中部地区楼宇经济新高地，印发《楼宇经济高质量发展实施方案（2023—2025年）》，明确改造提升楼宇品质、精准谋划楼宇招商、运营提升楼宇质效、优化楼宇配套服务4大重点任务，着力构建区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇经济发展格局。

（四）坚持分类施策，盘活楼宇存量。及时处置化解闲置楼宇存在问题，结合市场需求改造提升老旧楼宇，加快盘活楼宇经济发展存量空间。一是尽快摸清底数。从市级层面明确闲置楼宇标准，建立全市楼宇信息平台，动态更新楼宇使用年限、入住率、闲置率等基本情况。全面调查摸排，梳理区分资金链断裂、产权纠纷等导致楼宇闲置原因，便于“一楼一策”解决问题。二是分类盘活空间。针对部分产权分散、存在纠纷的问题楼宇，积极推动国有平台公司或资产管理公司参与，通过资产回购、司法拍卖及与物业开发商合作收购获得物业资产，推动楼宇尽快盘活。针对建设较早、设施陈旧、空置率高的老旧楼宇，结合城市更新工作，加快改造提升，进一步提高楼宇出租率。针对部分经营情况不佳的楼宇，采取产业置换等方式，推动低效企业腾退，引进高品质企业入驻，提升楼宇业态品位档次。针对入驻产业业态分散的楼宇，梳理明确主导产业，调整疏解非主导企业，加大关联企业招引力度，提升产业集聚度。三是用好市场融资手段。充分发挥国有平台带动作用，探索设立楼宇经济专项改造发展基金，吸引优质市场主体以入股、注资等形式，积极参与老旧楼宇改造升级。拓宽融资开发渠道，争取将楼宇综合开发纳入私募reits范围，吸引更多市场资本跟投，多渠道获取楼宇发展资金。

（五）完善配套服务，优化发展环境。进一步规划完善楼宇服务设施布局和功能配套，提升楼宇智能化、信息化水平，打造更便利的楼宇经济发展环境。一是完善提升楼宇设施。系统考虑楼宇配电系统、通风系统、照明系统、消防系统等各类基础附属设施建设标准，布局建设5g、人工智能、工业互联网、物联网等智能基础设施，增设路演中心、共享客厅、公共会议室等配套设施，满足在楼企业多样化需求。二是完善楼宇物业服务。积极引入专业物业管理团队，提供专业化物业服务。开发线上服务小程序、智能化楼宇管理系统，有效提升维护、管理、服务效率。三是完善楼宇内部政务服务。紧盯特色楼宇入驻企业的热点难点问题，增设楼宇服务站点，为企业提供精准化个性化便利化的政务服务。定期举办对接交流行业活动，推动企业加强沟通合作。四是丰富周边配套供给。提升楼宇周边交通便捷度，通过发展立体车库等集约化停车设施，实施限时车位、错峰共享车位等，缓解楼宇周边停车压力。强化楼宇周边商务休闲娱乐配套，丰富购物、餐饮、酒店、健身等服务业配套，促进楼宇与商圈互动发展。

（六）加大政策扶持，打造良好产业生态。完善全方位保障举措，支持引导楼宇经济高质量发展。一是建立健全激励政策。开展楼宇等级评定，引导楼宇经济规范化、专业化发展。根据楼宇规模、税收贡献度等制定分级化奖励标准，强化减税降费等惠企政策落实落地，真正让企业享受到政策红利。将楼宇经济工作纳入各城市区和相关部门的年度工作考核范围，对培育楼宇经济工作中有突出成绩的城市区、街道、部门予以表彰奖励。二是加强要素支撑。针对楼宇改造提升、招商推介、管理评价等关键环节，加大对重点楼宇、重点项目、龙头企业、专业运营团队的扶持力度，出台资金、土地、人才等方面的支持举措。