《关于房产税计征改革的思考|2018房产税改革》

关于房产税计征改革的思考|2018房产税改革

【摘要】

房产税的改革已进入实质性操作阶段，是一项完善城市公共财政建设的重大改革。征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上按照税收公共化的要求稳步推进。【关键词】

房产税，征收，改革，房市调控

引言：

2011年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动。在经历了一年的实践之后，目前房产税的改革已进入实质性操作阶段，这无疑是解决囤房、炒房的必要手段，也是一项完善城市公共财政建设的重大改革。然而，从社会各界的反应来看，还有不少人对于房产税改革的作用和意义缺乏正确认识，亟待理清。同时，如何对房产税改革实行有效的监管，使得改革的成效落到实处，也是一个非常重要的问题。

需要指出的是，作为税制结构中的重要组成部分，财产税的征收在世界上有着悠久的历史。而作为财产税的主力，房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。但是当我们国家现在进行房产税计征试点的时候，很多人却仅仅把它当做是平抑房价，遏制炒房的行为，是比之前的“国八条”、“国十条”更为厉害的一项“终极武器”，这就明显的偏离了制定房产税的本源，也由此很容易导致我们的税制改革走进误区。对于我国而言，房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上按照税收公共化的要求稳步推进，避免改革引起的社会成本抵消相对有限的税收收入所带来的财政损失。

一、房产税改革试点出台背景与措施

房产税，顾名思义，是以房产为征税对象向产权人征收的一种税，属于房产保有环节的税种，是一种财产税。

我国现行的房产税始于1986年。国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10-30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。

由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。近十年来，我国房地产行业的飞速发展，房地产业当之无愧地成为我国十大暴利行业之首，加之实体经济的投资利润远远小于房地产业，致使大量投机性资金涌入房地产市场，使得我国楼市价格飞速上涨。房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点，为遏制畸高的房价，给过热的房地产市场降温，我国政府自2009年以来不断出台各种房市调控政策，在“国九条”“国十条”等一系列严厉的调控措施下，实际效果并不理想，房价依然居高不下。

正是在这一背景之下，上海市政府、重庆市政府已经从2011年1月28日起正式试点改革房产税，两地分别颁发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。根据暂行办法我们以下表进行比较分析，两地房产税存在一些相同之处，也有一些不同做法。

由比较看出，上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%，这种方案短期内不会对上海房价有明显影响。首先，房产税的主要目的不是打压房价，而是为了房地产行业税收体制更加完善。更重要的是，0.6%税率对于炒房者来说不高，假如以炒房每年10%的收益来算，扣除掉房产税后，收益率仍然很好，目前很难找到更稳定的投资方式。

而对于重庆的征收方案，个人认为比上海的方案更加严厉。首先，重庆对独栋住房存量增量都增收；此外，重庆的税率也比上海高，是超额累进税，最低的一档是0.5%，最高档1.2%，而上海最高也只有0.6%。从另一方面来说，重庆的征收面积比不上上海，重庆只对超出均价两倍的住房的房屋征收。而重庆目前的均价为5000左右，三倍才开始征即15000元，统计显示，目前重庆超过15000元的房屋不超过15%，因此85%的房子不会受到影响。

二、房产税的实质和开征意义

不可否认，当前中国房地产市场还有许多深层次的矛盾和问题没有得到根本解决，特别是房屋空置的问题非常严重，如果购房者购买房子不以自住为目的，根本不准备装修而作为投资放在那里不用，那么这个购房者实质上已经转变为房子的供给者。既然是供给者，而房子又被空置，那就是房子资源没有得到合理配置，因而是无效率的。

解决房子空置所造成巨大的效率缺损问题，让空置的房子动起来，就必须增加持有多房或大房的成本。从而，房产税是解决炒房产、囤住房，从而降低房价的必要手段。但它要解决的不是价格上涨的问题，而是效率和公平的问题，因为从长远来说房价是往上走的。如果不用房产税怎么解决这个问题。在此，笔者认为房产税开征并不能带来房价的直线下降袁它的基本功能应表现在以下三个方面院

1尧提高地方政府财政收入

[3]黄祖斌.房产税：无法导致房价短期大跌[j].城市住宅，2010，（10）

[4]谷成.房产税改革再思考.财经问题研究，2011年4月（总地329期）

[5]杨继瑞.房产税改革试点背景下的中国房地产发展趋势.西部论坛，2011年3月，第21卷第2期