《上海市楼宇经济发展现状及其空间分布分析》

上海市楼宇经济发展现状及其空间分布分析

一、上海市生产性服务业的发展现状

（一）上海市生产性服务业的发展趋势

生产性服务业在空间形态上是楼宇经济的主体。楼宇经济，从本质上来说，是以服务经济为主的一种经济发展形态，即以商务办公楼宇为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进持续性税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。

生产性服务业在上海市发展迅速，在国民经济中的比重不断上升。如图1所示，在1978年，传统服务业增加值占第三产业增加值的比重达到了近60%；到了2010年末，传统服务业增加值在第三产业增加值中所占的比重已经下降到了29%，而生产性服务业的增加值，在第三产业增加值中所占的比重已经增加到了近60%，实现增加值5631.25亿元。第三产业的内部结构已经逐步实现了优化升级。

（二）上海市生产性服务业的空间分布

本节，将使用区位商法对生产性服务业在上海市各区县的集中状况来做一个说明。所谓区位商法，是指某种产业在某一地区的相对重要性与占全国（或全区域）相对重要性之间的一种比数，可利用产业产值或就业人口的资料，衡量某一产业在某一地区是否具有比较优势或者相对专业化的程度，可以作为了解地方经济基础、当地产业资源、地方经济优势与产业活动趋向的重要依据。

其中，lqij为区位商或者专业化率；lij为i地区j部门的产业产值（从业人数等）；li为i地区的总产值（总从业人数等）；lj为全市j部门的产业产值（从业人数等）；l为全市的总产值（总从业人数等）。

一般认为，如果lqij大于1，则认定j产业为i地区为基础产业，也表示i地区j产业有集中于该地区的趋势，属于专业化的部门，换言之，区位商数可视为某项产业在该地区专业聚集程度的负荷量；如果lqij小于1，则表示j产业非i地区的基础产业；如果lqij=0，表示i地区无j产业存在。

表1中使用了2008年上海市经济普查年鉴的统计数据来进行区位商数的计算。

由表1和图2可以看出，虽然上海是我国经济比较发达和国际化程度比较高的省市之一，但是其各区县在生产性服务业的发展水平上极不均匀。

总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县，虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。

从行业看，金融业从业人员的聚集程度最为明显，从业人员高度集中在核心地。^，其他地区金融业从业人员的聚集程度明显较小。与金融业相比，虽然房地产业、租赁和商务服务业从业人员也有集聚于中心城区的趋势，但是聚集程度与金融业相比较小。交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、科学研究技术服务和地质勘查业与金融业、房地产业、租赁和商务服务业相比之下比较分散。

二、上海市商务办公楼宇的发展现状

（一）上海市商务办公楼宇的保有量

商务办公楼宇特别是高端商务办公楼宇是楼宇经济的重要载体，其建筑面积和增长趋势直接决定了上海市楼宇经济的规模和发展潜力。上海市统计局于2012年发布的统计数据显示，截至2011年底，上海市各类房屋保有量达到了98092万平方米，其中办公楼即商务办公楼宇的面积为6520万平方米，占各类房屋保有量总面积的6.64%。

近年来，上海市楼宇经济发展比较活跃，商务办公楼宇功不可没。但是，我们也应该清醒的认识到上海市商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。

（二）上海市商务办公楼宇的发展趋势

上海市商务办公楼宇的发展呈现出以下三个特点：

（1）商务办公楼宇发展迅速，上海市商务办公楼宇的总面积平均每年增长约309.6万平方米，年平均增速约为6.94%。

（2）商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例一直维持在6.5%和7%之间。

（3）受经济发展形势等的影响，商务办公楼宇面积的增速起伏较大。

（三）上海市商务办公楼宇的空间分布

以下，将按照如1.2节所示的区位商法，对商务办公楼宇在上海市各区县的集中状况进行一个说明，为了保持与表1一致性，本节采用了2008年上海市各区县商务办公楼宇面积的统计数据。

从表2和图3可以看出，如果以1为衡量楼宇集中与否的标准，上海市的商务办公楼宇主要分布在中心城区。上海市生产性服务业集聚的地区绝大部分也是上海市楼宇分布较为集中的地区，因此，也可以说是楼宇经济发展较好的地区。

（四）上海市商务办公楼宇空间分布的变动趋势

在利用区位商法对2008年上海市商务办公楼宇在各区县的空间分布状况进行说明后，鉴于统计数据的可获得性，以下仅利用扩大商数来讨论2007至2011年上海市商务办公楼宇空间分布状况变化。

所谓扩大商数分析法，是利用扩大商数（expansionquotient）衡量在某两个特定的时间点（年度）之间该地区产业专业集聚程度的变动情况，扩大商数即为前后两个时间点的区位商数之间的比率（eq=lqt+1/lqt）。

若eq≥1，即表示i地区j产业的专业聚集化情形继续扩大成长，若该产业原为基础产业，将继续拥有比较优势，且不断扩张具有绝佳发展机会成为主导产业；反之，若eq

以下表3则显示了2007-2011年上海市商务办公楼宇的扩大商数表。

由表3和图4可以看出，在2011年底中心城区仍然是上海市商务办公楼宇也即是楼宇经济分布较为集中的地区，郊区县仍然是楼宇经济发展比较薄弱的地区，但是大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。

（1）观察表3中2007年和2011年上海市各区县商务办公楼宇的区位商数，与2007年底相比，中心城区仍然是上海市商务办公楼宇也即是楼宇经济分布较为集中的地区。但郊区县，在2011年底其商务办公楼宇的区位商数仍较低，仍然是楼宇经济发展比较薄弱的地区，亟需采取一定的措施促进楼宇经济的发展。

（2）观察表3中上海市各区县商务办公楼宇扩大商数部分，大多数区县的商务办公楼宇的扩大商数都大于1，标示大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。虽然大多数区县的商务办公楼宇的扩大商数都大于1，但是否表示楼宇经济在该区县已经呈现集聚发展的形势仍难定论，因为除了部分中心城区之外，其它大部分地区的作为分母的2007年上海市各区县商务办公楼宇的区位商数，均小于1。

（3）在经过5年的发展之后，大多数区县已经开始有相关生产性服务业的进驻，商务办公楼宇的保有量也有所增加，因此在2011年的商务办公楼宇的区位商数虽然仍不高，但相对于5年前的数据都提升不少，eq值很容易得到大于1的结果，所以是否呈现集聚发展的形势必须参照区位商数来加以对照。

三、结论及政策建议

（一）结论

本文以上海市“楼宇经济”为研究对象，作者通过对相关基础数据进行统计和测算，从生产性服务业和商务办公楼宇两个方面研究了上海市“楼宇经济”的发展现状及影响上海市楼宇经济发展的因素，得到了如下结论：

（1）总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。

（2）上海市商务办公楼宇发展迅速，商务办公楼宇面积与各类房屋总面积的增长较为同步，商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例一直维持在6.5%和7%之间，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。

（3）上海市的商务办公楼宇主要分布在中心城区。上海市生产性服务业集聚的地区绝大部分也是上海市楼宇分布较为集中的地区，在分布区域上具有较强的相关性，因此可以说中心城区也是上海市楼宇经济分布较为集中的地区。

（4）从商务办公楼宇在上海市的空间分布的变动情况来看，在2011年底中心城区仍然是上海市楼宇经济分布较为集中的地区，郊区县楼宇经济的发展仍然比较薄弱，但是大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。

（二）政策建。h

随着经济发展水平的不断提升，上海市楼宇经济集聚发展的趋势也不断明朗。因此，如何强化集聚趋势，促进上海市楼宇经济的发展，从而实现上海市建成国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的目标具有重要的意义。

首先，坚持规划先行。根据城市总体规划、土地利用规划和现代服务业发展规划，加快制定《上海市楼宇经济发展规划纲要》、《上海市楼宇经济空间布局规划》。通过规划先行，优化商务办公楼宇布局，促进商务办公楼宇合理集聚，形成更多有规模、有档次的楼宇经济群。

其次，抓好对外招商引资活动。进一步完善高效灵活的楼宇招商组织体制，形成楼宇招商合力，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点培育一支懂经济的招商队伍，提高专业化招商水平，加大针对性招商力度。加深与项目业主单位的沟通，把好业态准入门槛，提升经营业态定位。重点引进一批历史发展比较悠久、规模比较大、业绩比较好的世界知名的生产性服务企业的入驻，带动本地相关企业的发展。

最后，完善统计制度，加快建立反映上海市楼宇经济发展特点和水平的统计指标体系和统计制度，市和区、县（市）要建立楼宇经济统计网络，配备楼宇经济统计专业人员，增强楼宇经济统计力量。重视对楼宇业态的相关统计指标研究，结合全市重点发展的楼宇经济业态，完善统计方法，设置相应统计指标。按照定量定性相结合的原则，由领导小组办公室牵头制定楼宇经济考核指标体系，完善考核办法，并纳入相关部门的考核体系。在考核指标体系中要纳入楼宇经济业态发展的相关内容，针对楼宇的发展特点实行分类考核。对于在培育楼宇经济重点业态的工作中有突出成绩的单位、城区，要按有关规定予以表彰奖励。

第二篇：楼宇经济空间发展体系研究楼宇经济空间发展体系研究──以杭州市为例

楼宇经济的发展是城市竞争力的重要体现，是城市经济活动的重要组成部分。据统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8km2地域所产生的经济效益相等。因此，‚楼宇经济‛作为新型财富效应，被形象地比喻为都市里的‚垂直印钞机‛。目前，楼宇经济已成为国内大城市经济发展的‚生力军‛。

但与此同时，在缺乏规划指导的情况下，国内各大城市楼宇经济的发展不可避免地产生如发展无序、产业集聚度低、区域恶性竞争等一系列问题，相关的配套设施的发展也相对滞后。本文在对国内外大城市楼宇经济发展案例进行研究的基础上，以杭州市为例，初步建立楼宇经济空间发展体系，以期将城市楼宇经济的发展纳入科学化、系统化、协调化的发展轨道。

1解读楼宇经济1.1楼宇经济内涵解读

关于‚楼宇经济‛，较为典型的定义为。‚楼宇经济‛即以楼宇为载体的经济形态，是通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的‚掘金地‛。

由这一定义来看，楼宇经济的内涵主要包括三个方面。（1）楼宇经济是城市经济发展的高级形式。即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式发展城区经济转向以楼宇为核心的集约型发展方式。

（2）楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。

（3）楼宇经济是环境经济。不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。

1.2楼宇经济模式解读

纵观国内外大城市楼宇经济的发展过程，可以总结出城市楼宇经济发展的普遍模式，对其他城市发展楼宇经济有极大的参考作用：

（1）多核多中心的发展结构。不仅是纽约、东京、伦敦、香港等国际大都市，与杭州发展阶段较为接近的上海也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散发展的特点。

（2）与快速公共交通线路（尤其是地铁网络）的延伸相结合。如香港的几大商业商务中心，均为大型交通集散枢纽；伦敦更是以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。

（3）楼宇业态发展多元化。在楼宇经济发展的多核多中心结构中，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征。如纽约曼哈顿，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能为主，而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后台服务功能为主，实现功能和层次的互补。

（4）利用规划和政府引导的手段。城市次核的建设，一般都是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。规划和政府引导在发展前期起到了非常重要的作用。

1.3楼宇经济类型解读

楼宇经济的发展类型，从狭义上来说，就是写字楼、商业楼、城市综合体；从广义上来说，还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和soho（smalloffice，小型办公；homeoffice，在家办公）等现代产业发展中的新兴楼宇类型。本文的研究取楼宇经济发展的广义类型，分三个层次进行。

（1）基础类型。狭义所指的楼宇经济类型。

商务楼宇。不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房。商业办公综合体按商务楼统计。

商业楼宇。各类商业楼，但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。

城市综合体：城市综合体的狭义概念，即混合功能的建筑。（2）拓展类型：主要指工业研发等新兴类型。如硅谷即为科技研发的楼宇集聚；而幕张副都心和横滨mm21等，是以高标准工业为基础实现的楼宇集聚。

科研楼宇。除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器。

标准厂房。仅指工业用地内的高标准厂房。

（3）城市特色类型（杭州市）。各个城市的特色产业作为城市经济发展的重点扶植对象，也应在楼宇经济的发展中有所体现。以杭州市为例，文化创意产业是城市产业发展的新方向，而保护建筑、农居soho为杭州市文创产业的主要载体，也应是杭州市楼宇经济发展的重要类型。

保护建筑。各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用。

农居soho。以不收税、不交级差地租为特点和优势，发展soho特色区。

2现状调查与规划导向

本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居soho等七种类型进行研究，但由于城市综合体、保护建筑、农居soho等三种类型建筑目前尚处在规划和实施前期，暂未作具体统计。现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进行分析。

此外，考虑到楼宇经济的规模集聚特点，统计项目标准为建筑面积在5000m2以上的楼宇。

2.1杭州市楼宇经济现状调查2.1.1楼宇经济项目统计

杭州楼宇经济发展雏形始于20世纪90年代初。至2008年4月，杭州市楼宇已建面积达到1415万m2，在建931万m2，共2346万m2。

其中，商务楼项目总建筑面积约为1461万m2，占62.3％，在杭州市楼宇经济发展中占主导地位。商业楼项目总建筑面积约629万m2，占26.7％；另外，科研楼项目总建筑面积约199万m2，占8.5％；标准厂房项目总建筑面积约58万m2，占2.5％。

从规模上来看，648宗开工项目中，建筑面积大于10000m2的楼宇经济项目共503宗，占总开工项目的78％；建筑面积5000～10000m2的楼宇经济项目共76宗，占12％；建筑面积小于5000m2的楼宇经济项目共69宗，占10％。

此外，处于规划审批阶段的楼宇经济项目约有469万m2，同时有规划意向的项目约684万m2。

2.1.2基于现状统计为主的楼宇经济功能区

根据楼宇经济项目已建、在建、在批、规划意向项目统计情况，及其在杭州市区空间的分布，规划确定10个集聚度较高的楼宇经济功能区：

（1）旅游商业中心区。包括武林商圈、庆春凤起沿线、湖滨商圈、城站吴山一带。该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一，是杭州市楼宇经济发展最早、最成熟的板块，其楼宇开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。

（2）中央商务区。是城市总体规划中确定的两个市级公共中心之一，即钱江新城与钱江世纪城，处于建设与发展的时期，是未来楼宇经济发展的重中之重。

（3）黄龙板块：杭州市高端商务集聚板块。（4）城西文教区：

为信息业、软件业集中区域。（5）杭州市汽车工贸园。以汽车相关产业为主，规划意向项目较集中，将在近期发展。

（6）石桥商贸物流区。以比邻汽车北站的地理优势发展商贸产业，规划意向项目较集中，将在近期发展。

（7）下沙新城。以启动区块和新城中心区为主。

（8）滨江新城。以滨江行政文化中心周边区域、高新区江南区域为主。

（9）临平新城。临平副城中心。

（10）萧山新区：

为江南城三大区块（滨江区、萧山城区和江南临江地区）之一萧山城区中心区域。

2.2杭州市楼宇经济规划导向

2.2.1影响楼宇经济发展的重大工程与规划

（1）杭州市城市总体规划。《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》中指出杭州市‚一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带‛开放式空间布局结构，城市建设由‚西湖时代‛迈向‚钱塘江时代‛，以城市结构为基础确定楼宇经济的发展架构。

（2）楼宇招商‚831‛工程。杭州市楼宇招商的‚831‛工程即推出80幢左右的重点招商楼宇、30幢左右的特色楼宇和10大文化创意产业园，促进楼宇经济的健康快速发展。

（3）‚20大新城‛、‚100个城市综合体‛的重大规划。2008年7月召开的杭州市委十届四次全体（扩大）会议提出了‚与世界名城相媲美的‘生活品质之城’‛的宏伟目标，明确了打造‚20大新城‛、‚100个城市综合体‛的重大规划，丰富了楼宇经济建设的内涵。

（4）地铁相关规划与地铁上盖物业的开发。杭州市于2004年开始进行地铁建设，至2011年，地铁

1、2号线将建成通车。地铁的建设和地铁上盖物业的开发，也是对杭州市楼宇经济发展产生增值效应的重大工程。

2.2.2基于规划阶段统计的楼宇经济功能区

结合杭州市近期重大工程与规划，确定几类处于规划阶段的楼宇经济功能区：

（1）文化创意产业园。即楼宇招商‚831‛工程确定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、杭州创新创业新天地、创意良渚基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等10个文化创意产业园。

（2）新城。在杭州市区范围内的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城、临江新城、临平新城、塘栖新城、南湖新城等13个新城。

（3）城市综合体。在杭州市区范围内城市综合体共有84个。（4）地铁上盖物业。杭州市地铁

1、2号线将于2011年建成通车，在规划中将

1、2号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究范畴。

（5）其他楼宇经济功能区。其他正在规划、发展中的楼宇经济重点区域。

3空间结构规划与建设发展导引3.1杭州市楼宇经济功能区空间结构规划3.1.1楼宇经济功能区发展能级分析

各个楼宇经济功能区的发展规模、发展阶段、发展方向均有较大差异。根据各楼宇经济功能区的具体情况，由发展能级的高至低分为四级功能区：

（1）一级功能区。在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现状建成、规划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。

一是要从物业的品质入手，狠抓硬件设施。物业品质包涵

了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的华丽程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等。这些都关系到一座写字楼的定位与档次，写字楼定位越高，对这些指标的要求就越高。在宁波写字楼市场的高端走向方面，目前已有部分写字楼在朝这个方向迈进。如总投资逾10亿元的宁波波特曼中心（该项目集超五星级酒店、国际甲级写字楼、大型酒店公寓及顶级商铺于一体）。

二是跟上软件配套。一流的硬件设施，只有匹配一流的软件，才能更加焕发光彩。随着宁波国际化进程的大大加快以及大量省内外大型企业的迅速入驻，宁波应极力打造现代商务港形象。在软件配套设施方面着重抓好信息化配置和智能化配置，力求达到星级标准。三是物业服务力创一流。要真正实现高效的物业管理，体现“以人为本”的管理理念。要实现这个目标，必须要引入在社会上具有良好品牌和口碑的物业管理公司对写字楼进行管理。在具体的服务上尽可能的为客户着想，如为客户代订机车船票、对客户的办公空间进行每天的清洁、全天候的空调开放及24小时不清场的办公制度安排等，并能对入住企业提供专业化商务服务，如卫生会议、活动策划、会展中心等服务。宁波波特曼中心与华宏国际中心率先在宁波将四星级酒店物业管理理念引入写字楼，可以说较好的诠释了软性服务的内涵。