不动产权登记改革下的公证问题研究

(2007年4月5日,中国土地学会与中国土地勘测规划院联合举“《物权法》讲座”,邀请全国人大法工委民法室姚红主任辅导讲解《物权法》有关问题,以下内容根据录音整理。)

关于《物权法》的不动产登记,我讲六个问题。

一、不动产登记的原则

按照《物权法》第9条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。这就是说,设立、变更或消灭不动产物权,原则上都要登记,不登记不承认其物权,也不承认物权的任何变动。法律另有规定的除外主要指4种情况:一是第9条第二款的规定,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。为什么可以不登记。因为登记是起一个公示作用,法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有,已起到了公示作用,所以不必再履行登记手续。这里所讲的是国家所有自然资源,是所有权可以不登记,但使用权仍然要登记。

二是第二章第三节规定的三种特殊情况,也可以不登记即产生物权。第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即拿着法院判决等,不办理过户登记,也承认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。第29条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。即父亲死亡,儿子继承,儿子不去办理变更登记,也承认儿子对该不动产享有物权。第30条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。农民在宅基地上建房子,该房子不登记,也承认他的物权效力。以上三种情况都是法律规定可以不登记的,但第31条有一个特别规定,依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生效力。举个例子说明这话什么意思,某房产原来归夫妻共有,双方离婚后,法院判决该房产归女方所有,女方可以不登记,女方拿着判决书,就能证明归她所有。但是如果女方要求处分该房产,就必须去办理登记,否则不符合法律规定。继承或者合法建造的房产也是如此,处分必须登记,不登记,不可以对抗善意第三人。

三是土地承包经营权,自合同签订之日起,承认其物权,不用办理登记四是对地役权的规定。地役权是为了自己的便利,利用他人土地享有的权利。例如,甲要铺设一条管道,必须利用乙的土地,否则就会绕圈子增加成本。这样,甲乙双方签订一个合同,双方同意即可。虽然地役权是双方合同生效时设立,但未经登记,不得对抗善意第三人。

二、不动产统一登记制度

物权是统一的,相当多的人民群众和法院部门的同志都强调,应当实行不动产统一登记。在有关部门开研讨会时,国土、房产、林业、农业等涉及不动产管理的部门,都说应该实行统一登记。虽然客观情况是现在很难实行统一登记,但国家需要推行统一登记制度。所以,《物权法》第10条规定,国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

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登记制度。但是,《物权法》第20条规定,当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。即现在的预告登记规定已不仅仅适用于预售商品房,还涉及到其他房屋买卖的情况。例如,甲对乙说,以后你卖房子时,要卖给我,乙说行。甲防止乙以后不遵守这个约定,就可以去预告登记,取得了优先购买权。预告登记的范围,还包括消灭不动产物权。

六、不动产登记机构的责任

在立法过程中,关于不动产登记机构的责任,曾经有过几种意见。有人认为现在的登记机构都是行政机关,所以登记错误应当提起国家赔偿。有人认为国家赔偿不合适,因为登记机构以后是行政性质的还是事业性质的,或其他什么性质的,现在都不好确定。有人主张建立赔偿基金来解决登记错误问题。有人说登记机构的责任应当采取过错责任制,有过错的承担责任,没有过错的不承担责任。有些单位反映强烈,认为现在当事人造假水平很高,假资料别说登记部门审查不出来,连公安部门都审查不出来,最后错了还要登记部门来承担责任,这太冤了。现在《物权法》没有回答责任到底是国家赔偿责任还是民事赔偿责任,因为现在不好说,这给以后的发展留下了空间。但是,登记错了之后到法院起诉,法院肯定得受理。登记错误怎么赔偿。《物权法》第21条规定,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应该承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应该承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追讨。只要是登记错了,不管是不是登记机构的过错,都要先行承担责任,这主要是为了保护权利人的利益,因为权利人是弱势。这样,登记机构可能会说自己的责任太重了。怎么办。需不需要建立一个登记赔偿基金。这以后可以探索。(