《论以物抵债的法律边界与司法适用五篇范文》

论以物抵债的法律边界与司法适用五篇范文

问题。以房产抵工程款如何缴税。

答：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条。企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。

《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。也就是说，或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务部门核定。

最高人民法院民一庭意见

一、案情简介

2009年9月9日，陈某向廖某借款4.5万元，约定2009年9月14日归还。后陈某到期未还。2009年9月15日，陈某出具承诺书，承诺因到期未还款，故借款自动转为购房款，注明了房屋地址，总价371440元。陈某在廖某提供的《存量房买卖合同》文本落款处签名，并于当日立有收条一份，言明收到廖某购房款5万元。2010年4月，陈某将房屋的产权证及钥匙交给廖某。2011年8月，廖某诉至法院，认为双方已形成房屋买卖合同关系，要求将房屋过户到其名下。

陈某答辩称，其只是委托廖某代为出售房屋，而非将房屋出售给廖某，故不同意廖某诉求。

二、法院裁判情况

一审法院经审理认为，陈某在承诺书中明确表示因到期不能还款故其向廖某所借款项自动转为购房款，对此应视为陈某向廖某做出了以房款冲抵借款的意思表示，而陈某在到期未能还款情形下在廖某提供的房屋买卖合同文本上签名并出具收到廖某房款5万元的收条，以及陈某此后将房屋产权证和钥匙交与廖某，这些事实进一步表明廖某与陈某已达成房屋买卖合意，且陈某在承诺书中写明了房屋地址和房屋总价，对此应视为买卖标的和买卖价款均已确定，由此应当认为，双方间的房屋买卖合同关系已经成立该合同关系系双方真实合意，合法有效，双方均应自觉履行。陈某关于自己只是委托廖某代为出售房屋而非将房屋出售给廖某的抗辩意见，事实依据不足，证据理由均不充分，不能成立。廖某基于上述房屋买卖合同关系诉请将房屋过户到自己名下，理由正当，应予支持。故一审法院判决：陈某于判决生效之日起三十日内协助廖某办理房产交易过户手续。

陈某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理认为：陈某虽在承诺书中承诺将诉争房屋出卖给廖某，借款转化为购房款，但《存量房买卖合同》上只有陈某的签名，未填写任何内容，廖某也一直未签名。从合同的履行情况看，双方之间存在的是借贷关系，廖某就诉争房屋主张的房屋买卖合同关系，因物权尚未转移，故不成立。现廖某要求陈某协助其办理房屋过户手续，依据不足，不予支持。故二审法院判决：撤销原判，驳回廖某的诉讼请求。

三、主要观点及理由

本案争议的焦点是，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，在未办理物权转移手续前，该抵债协议的效力如何。对此问题有两种观点：第一种观点认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应不予支持。

第二种观点认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定为双方真实的意思表示，法律上对此没有禁止性规定，故应认定以物抵债已经成立并合法有效，故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应予支持。

本案中，陈某与廖某达成了以物抵债的协议，虽然交付了房产证和钥匙，但因没有办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。陈某不履行抵债协议，廖某不得要求继续履行抵债协议，其可以另案以民间借贷起诉，要求陈某偿还债务。

四、最高人民法院民一庭意见

债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。