《土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复》

土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复

三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。有经验的律师一看这几样东西的发出时间，基本上

就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷曰持久的权力斗

争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，

载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建没用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土

地用途及用地界线的法律依据；规划要点批庋由规划部门领发，是确定土地使用强度指标的

法律依据，容积率，建筑密庋，停车位西之置要求等指标都在忘个批复里体现出，包括小户

型比例限利要术也会在这个文件中明确体现。一块地，必须由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下筒称地规证）

之后，才能领取土地使用强度，才能计笄出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年

限。而很多地方国土部门在出让土地时根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给别人办

出商住用地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行，受让了土地的开发

商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修汉规划也好，还是根本没有规划也好，反正我的土地

出让金是己经交了，剩下的事情你规划部门得犒定。

新城乡规划法第三十八条：在城市，镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在

国有土地使用权出让前，城市。县人民改府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提

出出让地块位置。使用性质，开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部

分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位

应当持建设项目的批准。核准，备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市。县人民政府

诚｝规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市。县人民政府城乡规划主管部门

不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

设立项目公司，母公司拍到土地，转刭其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交

易，要深刻领会这句话的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目孑公司，在房子

卖完后再把宅在实体上消灭，只留下一个壳，这种操作模式没有什么法律风险可言，非常

de经济实用，因比现在我国梢有点规模de房地产公司都懂得如此运作。

第二篇：土地证、建设用地规划许可证土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，

加上规划要点批复，

是

进行房地产开发的前提

.但是

，

这几样东西领取的先后顺序，

非常的有

学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判

断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持

久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规

划部门颁发，

是核定土地用途及用地界线的法律依据；

规划要点批复

由规划部门颁发，

是确定土地使用强度指标的法律依据，

如容积率啊

建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，

包

括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证

（以下简称地规证）

之后，

才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土

地功能及土地使用强度，

才能计算出土地出让金，

才能在土地证上载

明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，

根本不考虑规划，

直接就整块

出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解

的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，

再去规划

部门软磨硬泡，

无论是修改规划也好，

还是根本没有规划都好，

反正，

我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从

1990

年开始的，而以公开交易的形式搞土

地出让，甚至都只是从

1997

年才正式开始。而北京第一块公开交易

的土地，是到

2000

年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问

题上缺乏经验，

国际上也没有什么可供借鉴的模式。

因为我国的房地

产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道

四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90

年

代的背景里面去，

我也想不出更好的土地交易模式。

城市规划这个概

念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城

乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，

提出出让地块的位置、

使

用性质、

开发强度等规划条件，

作为国有土地使用权出让合同的组成

部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件

和国有土地使用权出让合同，

向城市、

县人民政府城乡规划主管部门

领取建设用地规划许可证。

第三篇。土地使用权证、建设用地规划许可证1土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

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这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

第四篇：建设用地规划许可证建设用地规划许可证

一、申请

（一）申请条件。依法取得国有土地使用权的建设项目。

（五）审查、决定时限。7个工作日（可以延长10个工作日）。

第五篇：建设用地规划许可证建设用地规划许可证

城乡规划法第三十七条、第三十八条规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。