《城区土地用途用地行为工作意见》

城区土地用途用地行为工作意见

编者按：本文主要从严格计划管理，控制供应总量；严格收购储备，规范土地市场；严格交易程序，规范交易行为；严格土地出让收支管理，确保政府收益不流失进行讲述。其中，主要包括：用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请、本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作、收购方案报批、补偿标准的确定、处置方式、前置条件、处置程序、政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及前期费用等收购储备成本后的余额、确定改变土地用途的政府收益、政府土地收益最低标准的确定、超过土地收益最低标准的分配、土地储备中心收购的土地成交后，按土地出让总价款全额入财政等，具体材料请详见：

为进一步加强土地市场建设，强化国有土地的用途管制，规范用地行为，合理优化配置土地资源，有效解决我市集镇及中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、退城进园等原因申请改变现使用土地用途特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批管理问题，确保政府土地收益不流失，根据上级有关精神，经2009年第三次政府常务会议同意，提出如下意见：

一、严格计划管理，控制供应总量

用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后发布执行。

二、严格收购储备，规范土地市场

（一）本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公开交易。

（二）收购方案报批。收购方将原土地使用者的收购申请、收购方拟定的收购协议、可行性分析报告等相关资料上报国土部门，由国土部门签署初审意见，报分管市领导审批后予以实施。

（三）补偿标准的确定。土地补偿标准由有评估资质的土地评估机构按照收购时土地使用性质和批准的原土地用途进行评估确定（特殊情况双方协商），房屋补偿按房屋性质由有评估资质的房屋评估机构按市场价评估确定。

三、严格交易程序，规范交易行为

（一）处置方式

根据国土资源部39号令和《物权法》及相关法律的规定，划拨土地使用权改变用途、出让土地使用权改变用途及供应工业和经营性用地必须采取招标拍卖挂牌的方式公开出让。

（二）前置条件

1、产权清晰。尤其要查明改变土地用途地块的土地使用权、房屋所有权是否存在抵押或查封的情况，已抵押或查封的必须要解除抵押或查封，才能改变土地用途，有纠纷的不能改变用途。

2、清场拆迁。涉及拆迁和搬迁的，必须要有原单位对拆迁和搬迁的意见，对职工的安置要符合有关法律规定，不能引发群体性上访事件的发生。

3、规划许可。需要改变现有土地用途的必须由规划部门同意，并出具改变用途后土地的《规划设计条件》。

2、超过土地收益最低标准的分配。来源为土地储备中心收购的土地，在扣除各项税费后全部为政府收益；来源为委托处置的土地，在扣除各项税费和留足农业土地开发出让金、国有土地收益基金、廉租住房建设资金后50%返还给原土地使用者，其余为政府收益。

（三）国土部门、财政部门要相互配合，共同做好改变土地用途后土地出让收入的结算工作。

土地储备中心收购的土地成交后，按土地出让总价款全额入财政。国土部门负责土地收购、前期开发及业务费的结算，编制结算单，呈报“国有土地使用权出让收入结算审批表”；财政部门负责政府土地净收益的结算、提取国有土地收益基金、用于农业土地开发的土地出让金等其它支出。