《改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法的通知》

改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法的通知

各县区人民政府，市政府各部门单位：

《中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法》已经6-62次市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

东营市人民政府办公室二零一一年十一月十一日

中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法第一条为进一步加强对中心城国有建设用地改变用途调整容积率的管理，规范土地利用行为，维护土地市场秩序，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国行政监察法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条土地使用者应严格按照《规划设计条件》和《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）使用土地，不得擅自改变土地用途，调整容积率。

第三条在不影响国家利益和公众合法权益的前提下符合下列条件之一的国有建设用地，可改变土地用途，调整容积率。

（一）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施、重大项目建设导致地块的建设条件发生变化，或者经市政府确定可以利用现有土地进行旧城旧村改造的

（三）国家和省有关政策发生变化的

（四）法律、法规规定的其他情形

第四条具有下列情形之一的国有建设用地，通过收回土地使用权重新招标、拍卖、挂牌出让方式改变土地用途、调整容积率。

（一）土地出让后未依法开工建设的；

（二）出让的工业、仓储、科教文卫等非经营性用地改为商业、住宅等经营性用地且需要重新建设的；

（三）《出让合同》约定改变土地用途时需收回土地使用权的；

（四）法律法规规定的其他情形第五条除第四条规定情形以外的国有建设用地，通过签订《出让合同变更协议》方式改变土地用途，调整容积率，并按以下程序办理：

（一）土地使用者持《出让合同》向城乡规划部门提出书面申请和调整方案。城乡规划部门对调整方案进行论证、公示，必要时组织听证。将相关意见提交市城乡规划委员会审批后提出变更后的《规划设计条件》，并及时通报国土资源、城市管理、住房城乡建设部门。

（二）土地使用者持变更后的《规划设计条件》和《出让合同》等相关资料向国土资源部门提出书面申请，国土资源部门拟定《出让合同》调整方案，并核算土地出让金差价，报市政府审批后，与土地使用者签订《出让合同变更协议》。

（三）土地使用者签订《出让合同变更协议》，补缴土地出让金差价后，向有关部门申请办理《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《预售许可证》《房屋所有权证》等相关证件。

第六条征收应补缴的土地出让金差价，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方批准改变时为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法。评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让金差价的标准。一般可采用以下方法核算：

（一）土地出让金差价计算公式为：土地出让金差价=批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格–批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格其中新土地使用条件下土地使用权市场价格=新土地使用条件下市场楼面地价*建筑面积；

原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格=原土地使用条件下剩余年期市场楼面地价*建筑面积。

新土地使用条件下土地使用权市场价格低于原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的不退差。

（二）容积率高于低于的部分减半征收土地出让金差价高于啾的部分免征土地出让金差价。

（三）因调低容积率造成地价增值的，补缴土地出让金差价可按批准改变时新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

第七条市场楼面地价按以下办法确定：

（一）批准改变时市场楼面地价按同一基准地价区域内年内最近宗同用途招标、拍卖、挂牌方式出让土地成交价（限价房除外）的平均楼面地价计算。不足3宗的按实际成交宗地数计算。

同一基准地价区域年内没有以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的按以下方法计算：

批准改变时市场楼面地价=相邻区域最近3宗（不足3宗的，按实际成交宗地数计算）同用途招标、拍卖、挂牌方式出让土地成交价（限价房除外）的平均楼面地价*（所在区域基准楼面地价相邻区域基准楼面地价

（二）层高低于2.2米的地下建筑和阁楼部分，可按市场楼面地价的50%确定。

（三）本办法出台前，已依法建成且出售的。市场楼面地价按该楼房销售时市场楼面地价加银行利息（按银行同期贷款基准利率计算，下同）确定；未出售的按批准改变时市场楼面地价确定。

（二）具备《规划设计条件》《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》和《施工许可证》之一的，分别由城市管理住房城乡建设和国土资源部门依法处理后，再按本办法第五条规定程序办理。

第十四条违反本办法规定办理土地用途改变和容积率等规划控制指标调整手续的相关责任人，由上级主管机关或行政监察机关给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十五条本办法自印发之日起实施市政府以前规定与本办法不一致的以本办法为准。