《用地申请和土地出让程序》

用地申请和土地出让程序

一、概念

广义概念。国有土地使用权发生转移的所有行为，即以出让、划拨方式取得的国有土地使用权的转让及国有土地使用权出让、划拨本身等。

狭义概念。以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

二、国有土地使用权转让方式

（一）转让方式

1、出售；

2、交换；

3、赠与；

4、以土地使用权作价出资或入股；

5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房；

6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

7、以房地产抵债的；

8、其他（继承）。

（二）法律依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990.5.19）第19条；《城市房地产转让管理规定》（2001.8.15）第3条；

《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995.12.27）第18条；

《土地管理法实施条例》（1999.1.1）第29条；

《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》（1998.9.9）。

三、国有土地使用权转让与出让之区别

（一）主体不同。

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；

转让主体。取得国有土地使用权的土地使用者。

（二）行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定；转让。他物权转移。

（三）转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

（四）交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让。二级市场，即符合法定条件的自由转让。

Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项

一、国有土地使用权直接转让

（一）国有土地使用权转让条件。

除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）经有批准权的人民政府审批。

3、法律依据：

《房地产管理法》第38条、第39条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条

（二）国有土地使用权转让程序

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序

（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；

（2）向县以上国土部门提交转让申请；

（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价；

（4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（5）登记发证。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序

（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；

（2）向县以上国土部门提交转让申请；

（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求；

（4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家；（5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（6）登记发证。

（三）国有土地使用权转让应注意事项

1、必要的权属调查和资信能力调查。

（四）开发企业提出成片开发正式申请并依法取得开发区域的国有土地使用权。开发区域所在地的市、县人民政府向开发企业出让国有土地使用权，应依据国家土地管理的法律和行政法规，签订国有土地使用权出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。

（五）开发企业必须在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。

（六）开发企业可以吸引投资者到开发区域投资，受让国有土地使用权，开办企业。