《扬州市规划局“一书两证”相关程序和要求》

扬州市规划局“一书两证”相关程序和要求

第二部分：“一书两证”规划审批工作常识

（二十六）城市规划用地管理工作

建设项目规划应该遵循什么样的规定呢。《城市规划法》第四章“城市规划的实施”，其中第三十条至第三十三条确立了“一书两证”制度，即建设单位和个人在进行建设时，必须办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

今天，首先为听众朋友们介绍城市规划用地管理工作。城市规划用地管理是根据城市规划法规和批准的城市规划，对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围的划定，总平面审查，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。我市城市规划用地管理工作主要包括：核发选址意见书、建设用地规划许可证，下发建设用地设计条件，审查与批复控制性详细规划。

（二十七）建设项目选址规划管理及选址意见书制度

城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。包括三个步骤：

（一）建设单位递交项目选址申请；

（二）城市规划行政主管部门受理，并根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行审核；

（三）对于符合城市规划的建设项目核发建设项目选址意见书。

建设项目选址意见书制度，是指城市规划区内的建设工程的选址和布局，必须符合城市规划，在报批建设的可行性研究报告书（或设

计任务书）时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”《城市规划法》第三十条对此做出了规定。

（二十八）建设用地规划管理及建设用地规划许可制度建设项目办理完选址意见书后，应办理建设用地规划许可证。建设用地规划管理，是建设项目选址规划管理的继续。它是城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规，确定建设用地面积和范围，提出土地使用规划要求，并核发建设用地规划许可证的行政管理工作。它一般包括三个步骤：

（一）建设单位递交建设用地规划许可证申请；

（二）城市规划行政主管部门受理，并根据城市规划及有关法律、法规对各项申请条件、资料进行审核；

（三）对于符合城市规划的建设项目核发建设用地规划许可证。

建设用地规划许可制度，是指在城市规划区内进行建设需要用地的，必须符合国家批准建设项目的有关文件，向城市行政主管部门申请定点，由承租市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，在确认其符合城市规划后核发建设用地规划许可证。只有在取得建设用地规划许可证后，建设单位或个人方可向县级以上地方人民政府办理申请用地手续。《城市规划法》第三十一条对此做出了决定。

（二十九）建设用地规划管理的目的和任务

建设用地规划管理总的目的是实施城市规划。即从城市发展的全局和长远的利益出发，根据城市规划和建设工程的用地要求，促使各项建设经济、合理地使用土地；调整不合理的用地；维护和改善

城市的生态环境、人文环境的质量，保障城市综合效益的发挥，促进城市的物质文明和精神文明的建设。具体来说，建设用地规划管理有四项任务：

（一）控制各项建设合理地使用城市规划区内的土地，保障城市规划的实施；

（二）节约建设用地，促进城市建设和农业生产的协调发展；

（三）综合协调建设用地的有关矛盾和相关方面要求，提高工程建设的经济、社会和环境的综合效益；

（四）不断完善、深化城市规划。

（三十）建设用地规划管理的内容、目的和任务

建设用地规划管理主要审核四个方面的内容：

（一）控制土地使用性质和土地使用强度；

（二）确定建设用地范围；

（三）调整城市用地布局；

（四）核定土地使用其他规划管理要求。

建设用地规划管理总的目的是实施城市规划。即从城市发展的全局和长远的利益出发，根据城市规划和建设工程的用地要求，促使各项建设经济、合理地使用土地；调整不合理的用地；维护和改善城市的生态环境、人文环境的质量，保障城市综合效益的发挥，促进城市的物质文明和精神文明的建设。具体来说，建设用地规划管理有四项任务：

（一）控制各项建设合理地使用城市规划区内的土地，保障城市规划的实施；

（二）节约建设用地，促进城市建设和农业生产的协调发展；

（三）综合协调建设用地的有关矛盾和相关方面要求，提高工程建设的经济、社会和环境的综合效益；

（四）不断完善、深化城市规划。

（三十一）我市建设用地分类、定义

建设用地有哪些分类呢，我市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（gbj137-90）分为九大类：

1、居住用地（r），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地；

2、公共设施用地（c），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地；

3、工业用地（m），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地；

4、仓储用地（w），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地；

（三十二）我市建设用地分类、定义

5、对外交通用地（t），指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；

6、道路广场用地（s），指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地；

7、市政公用设施用地（u），指市级、区级和居住区级和市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地；

（八）绿地（g），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）；

（九）特殊用地（d），指特殊性质的用地。

（三十三）建设工程规划许可证制度

建设工程规划许可证制度，是指在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施建，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由该主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或个

人只有在取得上述证件后，方可办理开工手续。《城市规划法》第三十二条作出了相应规定。通俗地讲，建设工程规划分为建筑工程规划、道路交通规划、工程管线规划等。

此外，《城市规划法》第三十三条临时建设应遵循的原则做出了规定，“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

（三十四）建筑工程规划基本概念

（一）

建筑工程规划关系到广大市民群众的利益，也是近年来社会关注的热点、焦点，了解建筑工程规划必须了解相关的基本概念。今天，给大家介绍一下建筑容积率、建筑密度、绿化覆盖率、绿地率的概念。

1、建筑容积率是指建筑基地（地块）内所有建筑物面积之和与基地总用地面积的比值。

2、建筑密度是指基地内所有建筑物基地面积之和占基地总用地面积的百分比。建筑密度表达了基地内建筑物直接占用土地面积的比例。

3、绿化覆盖率是指基地内所有乔灌木及多年生草本植物覆盖土地面积（重叠部分不重复计）的总和占总用地面积的百分比。绿化覆盖率一般不包括屋顶绿化。绿化覆盖率直观反映了基地的绿化效果，但覆盖面积统计较复杂。

4、绿地率是指建筑基地内各类绿地的总和占基地总用地面积的百分比。各类绿地包括公共绿地、专用绿地、宅旁绿地、防护绿地和道路绿地等，但不包括屋顶、晒台的人工绿地。

（三十五）建筑工程规划基本概念

（二）

今天节目里，重点介绍建筑间距、通风间距、消防间距、日照间距的概念与关系。

1、建筑间距是指两幢建筑物之间外墙面相距得的距离。影响建筑间距确定的因素主要是日照、通风、防火、防燥、卫生、通行通道等要求。

2、通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间免受由于风压而形成的负压区影响所需保持的最小距离。

3、消防间距是指相邻两栋建筑物之间，保持适应火灾扑救、人员安全疏散和降低火灾时热辐射的必要间距。

4、日照间距是指南北向建筑之间，根据日照标准所确定的距离。郑州地区日照间距的计算，一般以大寒日日照时数不少于2小时为标准。一般来讲，只要满足日照间距，通风间距、消防间距也能满足。

（三十六）住宅建筑的类型

城市是住宅建筑最为集中的地方，每天都有造型各异的建筑拔地而起，它们是怎样进行分类呢。

1、按照层数的不同，可将住宅建筑分为四类。1至3层的住宅为低层住宅；4至6层的住宅为多层住宅；7至9层的住宅为中高层住宅；10至30层的住宅为高层住宅。

2、按照区位的不同，可将住宅建筑分为严寒地区住宅、炎热地区住宅和坡地住宅等。

3、按照性质的不同，可将住宅建筑分为单一住宅和底层公建式住宅。

4、按照建造方式的不同，可将住宅建筑分为一般性住宅和工业化住宅等。

5、按照使用对象不同，可将住宅分为供家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；供单身居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。

（三十七）住宅小区设计应考虑的方面

一个布局合理、环境优美的小区让我们感觉到的是舒畅，那么住宅小区的设计应考虑到哪些方面呢。根据《城市居住区规划设计规范》，居住区的规划设计应考虑8个方面原则：

1.符合城市总体规划的要求；

2.符合统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则；

3.综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；

4.适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；

5.为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；

6.为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；

7.为商品化经营，社会化管理及分期实施创造条件；

8.充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。

（三十八）建筑面积计算规范中几种特殊情况介绍

经历过买房的朋友们，也许受过计算建筑面积的困扰，今天节目中，将给您介绍建筑面积计算规范中的几种特殊情况。

1、坡屋顶。利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。

2、阳台。建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

3、地下室、半地下室，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平

面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积，层高不足2.2m者应计算1/2面积。

（三十九）、建筑面积计算规范规定的不计算面积的项目昨天介绍了建筑面积计算规范中的几种特殊情况，今天给您介绍不计算面积的项目。

1、建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）；

2、建筑物内的设备管道夹层；

3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等；

4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；

6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机隔板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.1m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊；

7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯；

8、自动扶梯、自动人行道；

9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

（四十）套型建筑面积

前一段，国务院就稳定商品房价格问题发出了通知，制定了6条措施，被称为“国六条”，其中套型建筑面积一词成为热点词汇，什么是套型建筑面积呢，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型；

套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。阳台不计入每套使用面积或建筑面积内。

（四十一）建筑工程规划控制内容主要要素

建筑工程规划主要对哪些要素进行控制呢。⑴建筑物使用性质；⑵建筑容积率的控制；⑶建筑密度的控制；⑷建筑高度的控制；⑸建筑间距的控制（包括日照、消防、卫生、安全、空间间距等）；⑹建筑退让控制（包括退地界、退道路红线、退铁路线、退电力线、退河道线、退文物保护线等）；⑺建筑基地绿地率控制；⑻基地出入口，停车和交通组织控制；⑼建筑基地标高控制；⑽建筑环境的管理；⑾各类公建用地指标和无障碍设施的控制；⑿综合有关专业管理部门的意见。

四十二）建筑工程规划许可的程序及操作要求

（一）

1、认定建设工程申请

建设单位向城市规划行政主管部门提出建设申请后，城市规划行政主管部门要严格审查建设工程有关文件，如建设用地规划许可证、国有土地使用证、规划设计条件、批准投资文件、批准房管规模等，如果符合申请条件，则于受理，否则不予受理。

2、根据需要征求有关部门意见

城市规划行政主管部门认为必要时，需要征询有关专业管理部门的书面同意意见。如涉及消防安全、文物古迹保护范围、高压线走廊、铁路、人防等问题时需经消防、文物、供电、铁路、人防等部门签署意见。

（四十三）、建筑工程规划许可的程序及操作要求

（二）

3、审查设计方案

建设单位持所报建项目的相关资料到规划局办事大厅工程管线窗口进行申请，工作人员在确定报建资料齐全后，即安排时间勘查现场，然后经处室和局领导研究，将研究结果书面答复建设单位。经研究同意的建设项目按省建设厅的相关规定需在报纸和规划局网站上公

示七天，如需进行听证，工作人员应及时安排建设项目的听证会。公示或听证无异议后，工作人员即报处长和主管局长审批。最后建设单位到规划局办事大厅发证窗口领取《建设工程规划许可证》。

（七十五）办理工程管线的《建设工程规划许可证》的时限根据《郑州市城市规划管理条例》规定，申请办理《建设工程规划许可证》时，建设单位应向城市规划行政主管部门交验相关证件和图纸，城市规划行政主管部门在确定证件和图纸符合要求后，应在30日内核发《建设工程规划许可证》。为提高工作效率，对申办工程管线《建设工程规划许可证》的每个环节又作出具体规定，工作人员自接到建设单位申请后3个工作日内安排勘查现场。项目经同意后，应在2个工作日内办理公示。每个工作人员应在5个工作日内完成卷宗的审批工作。