《多代分居养老社区建设研究》

多代分居养老社区建设研究

1养老社区评价指标的建立及比较

1.1养老社区评价指标的确定

在我国养老社区建设发展进程中，老年群体的养老意愿及养老方式的选择日益受到国内学者和开发商的关注。通过查阅大量关于老龄群体养老方式选择影响因素的文献，本文将其研究中所涉及的影响因素归纳为自身因素、健康因素、家庭情况以及社区环境，这些因素显示出老年群体对养老社区的关注重点。此外，在养老社区建设投资中，土地成本比重较大，严重影响投资回收期，进而影响开发商对养老社区的运营稳定性。因此，养老社区的评价还需考虑土地成本因素。综合考虑上述因素，建立如下养老社区评价指标体系：1）居住方式指标，细分为养老选址、与子女的居住方式及养老成本三项指标；2）社区环境指标，细分为医疗条件、养老服务供给（数量/质量）、适老化设计以及社区居住人群年龄段四项指标；3）宜居老人类型指标，仅以老年人的自理能力为评判对象。养老社区是否符合老年人及开发商对各类因素的期望成为评价社区优劣的标准。

1.2现有养老社区的指标比较分析

随着我国养老产业的发展，国内涌现出众多养老社区类型，如综合型养老社区、会员制养老社区、异地养老社区和混合养老社区等多种形式。本文主要依据社区老年人口聚集程度及选址的不同，将我国现有养老社区分为集中养老社区、异地养老社区和混合养老社区。集中养老社区是指老年人群集中供养的场所，其经过适老化设计且养老配套设施齐全，老人的生活起居得到照顾，同时还可享受各种专业化为老服务。异地养老社区是指在离开老人现有住所所在地而在另一城市建设的配备商业化为老服务的社区，常以环境宜人，且房价、地价、生活费标准较低的城市或大城市周边地带作为迁入地。混合养老社区通常包括两种形式：其一是在建设初期充分考虑青年住宅、老年住宅及相关配套服务的规划，以老年人居住要求为核心而设计建设的复合社区；其二是在社区投入使用后，参考居民老龄化程度，在社区内部建设相应规模的老年住宅或托老所以及养老配套的综合社区。

1.2.1居住方式

由于老年人行动能力受限，社区成为其主要活动区域，它不仅关系到老人的居住环境、养老条件，也会影响养老成本及代际关系。集中养老社区和混合养老社区为获取充足的周边配套和养老资源，通常建设于城市繁华地段。这使得入住老人的生活、出行较为便利，但也导致开发商土地成本高昂。而异地养老社区常以房价、地价、生活费标准较低的地区作为迁入地，可减轻迁出地政府及居民的养老负担，也可降低开发商的土地资金投入，并能与迁入地产生经济联动。集中养老社区和异地养老社区均实行老年群体集中供养，这能产生养老服务的规模效益与分工效应，有利于节约养老服务成本，提高经济效益和服务效率。但老年群体聚居使老年人与子女分开居住，亲情成本升高，代际分离问题严重。同时，老龄群体消费意愿及消费能力较弱，难以为社区商业配套设施带来足够的利润。而混合养老社区通过实行老年住宅、青年住宅、托老所等不同居住形态的混合，有效拓宽了社区的适用人群范围，可有效提升社区的整体消费水平。

1.2.2社区环境

对于老龄群体而言，社区能够提供的服务水平以及养老配套设施的完善程度都会影响其对养老社区的满意度。集中养老社区和混合养老社区在养老服务供给方面水平相当，不仅拥有齐全的周边配套设施，还在社区内配备多样的服务和设施。相较而言，由于混合养老社区注重居民的全龄化，服务人群广泛，故社区医疗内容更丰富、更专业。而异地养老社区受迁入地经济和资源条件的限制，开发商需投入大量资金自建医疗和为老服务，通常会因资金不足致使服务水平差，或因投入过高而继续延长投资回收期。同时，在集中养老社区和异地养老社区中，单一老龄群体聚集极易形成“老人城”，老年人缺少多样的社会交往，容易产生孤独感和压抑感，不利于健康养老。而混合养老社区的居民涵盖老、少、中、青各年龄层，可有效解决养老社区的活力不足问题和亲情化需求。

2.2.3宜居老年人类型参考国际上对老年人自理条件所做的自理、介助、介护老人的分类，同时考虑社区中老年配套、为老服务水平及医疗护理条件，可以判定各类养老社区的宜居老人类型。异地养老社区由社区提供为老服务和医疗护理，但因技术水平和专业化程度较低，只适用于自理及介助老人。集中养老社区和混合养老社区有充足的周边配套设施和资源，且社区内部具备完善的服务和专业的医疗团队，自理及介助老人可获得全方位照料。同时，部分规模较大的项目还配备介护老人专用床位，可为其提供全天候治疗与护理，实现了老龄群体的全生命周期养老。通过现有养老社区的指标比较分析发现，理想养老社区不仅要全方位满足老龄群体的需求，还应兼顾开发商的收益性。混合养老社区相较于集中养老社区和异地养老社区具有明显优势。它构建的年龄层次混合、居住形态混合、养老服务类型混合的社区可满足老龄群体生理及心理上的整体需求，且青年群体的引入提升了居民的整体消费能力，社区资金平衡加快。然而，混合养老社区虽然强调全龄化居住，但子代与父代沟通联系性不强，在住宅设计、规划布局、功能划分上也缺乏整体的开发思路。本文针对混合养老社区的上述缺陷做出改进，提出多代分居养老社区。

多代分居养老社区实行老少共同入住，适用于各年龄层次以及不同家庭结构和身体状况的人群，并通过提供多样的居住形态、配套设施和为老服务构成了社区内部的自循环体系。一方面，若老人对住房的要求随着身体状况或家庭变化而产生差异，社区可协助其转入符合其需求的其他功能区继续养老，老人无需脱离社区，从而实现“一站式”养老。另一方面，家庭中的几代人共居于多代分居养老社区，并按功能需求的差异分住于不同功能区，各代人可随身体状况或家庭结构的变化在不同功能区间转换，享受相应的服务，家庭内部也可实现自循环。

3结语

多代分居养老社区较现有养老社区模式具有明显优势，符合新形势下我国养老社区建设的要求。然而，多代分居养老社区具有规模大、员工数量多、建设及运营期间资金投入量大等特点，在盈利模式、经营管理等方面都需要进一步的探索。一方面，相关单位需要深入学习和研究国外养老社区开发建设实例，从中吸取有利于自身养老社区建设的规划、运营经验。另一方面，政府的参与会使产业发展获得有利的政策性支持，如土地廉价批租、价格优惠、税费减免等举措，为养老社区更好运作奠定良好基础。