《当前闲置土地形成原因及处理建议》

当前闲置土地形成原因及处理建议

向土地闲置宣战——浅析闲置土地的成因及处理对策来源：湖南省土地学会作者：胡能灿发布时间：2011-4-116：44：02阅读：307次

作者：胡能灿（1975-），男，湖南益阳人

作者单位：湖南省益阳市国土资源局

摘要。闲置土地造成了我国土地资源的极大浪费，在我国，由于市场经济的不成熟，土地利用及城市规划的滞后，制度的不完善，这一问题呈严重化趋势。本文分析了目前土地闲置的主要原因，探讨如何预防解决土地闲置问题。

关键词：闲置土地；成因；利用

土地是民生之本、发展之基、财富之母，民间有“寸土寸金”之说。我国土地，尤其耕地资源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口，我们面临的人多地少的矛盾是极为尖锐和突出的。然而，当前全国各地普遍存在一些土地闲置躺着“睡大觉”现象，这不仅造成了资源和资产的浪费，也严重影响了城市形象。

今年7月初，国土资源部部长徐绍史曾表示，今年下半年仍将积极参与房地产调控，开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管。而清理盘活闲置土地也被确定为国土资源部2010年重点任务之一。

如何预防土地闲置，盘活已闲置土地，达到土地利用效率最大化，是摆在各级政府及国土资源部门亟待解决的问题。针对这一课题，笔者作为基层国土资源部门工作者，从土地闲置的成因、土地闲置的危害、预防和处理土地闲置问题等方面进行了调研和探讨。

清理闲置土地动了谁的“奶酪”。

据国土资源部资料表明，截至2009年年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，其中是企业自身原因造成的占46％左右，是政府原因造成的占54%。土地闲置造成大量土地资源的浪费，使有限的土地资源得不到合理、有效利用，危害显而易见。

一是土地闲置挤压了开发空间，导致房价不断上升，增加了群众的负担。相当数量的土地被故意囤积或倒卖，开发企业通过炒作房价、地价赚取暴利，导致开发的房地产价格上升；另外，土地闲置使得大量的房地产无法及时开发，造成已开发的房地产房源供应趋紧，已开发的企业趁势抬高价格。无论是哪种类型，最终为这些行为买单的是广大消费者，无疑加重了群众的负担。

二是土地闲置造成资源浪费，无法产生任何经济效益。同时占用了大量的建设用地指标，导致真正有开发实力的企业因没有土地而无法进驻，形成了无实力开发的企业占用土地，有实力开发的企业苦苦寻找土地这样一个恶性循环的局面。既造成

了土地资源的浪费，又造成了开发企业财力、精力的浪费。于是，一些城市出现了这些奇怪的现象：一边是“老地王”撂荒多年，不见动工；另一边却是地价飙涨，“新地王”接连诞生；一边是政府不断加大土地供应，另一边却是新开工量不增反减。

三是土地闲置影响了城市化进程和城市形象的提升。有显著区位优势的土地闲置未开发，容易给外来投资客商及当地群众造成城市规划混乱、城市建设无序的印象；闲置的土地往往是净地或待拆迁地，与周边已开发建设的地段极不协调，长期闲置会影响城市形象；土地闲置在政府推进城市化的过程中形成阻力，一定程度上影响了一个地区的城市化进程。

如何处置闲置土地，国家早就有了规定。从法律层面而言，有《土地管理法》、《城市房地产管理法》，从行政规章而言，有《闲置土地处置办法》、《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》等，零零总总，不下数十份，都规定了对于取得土地转让权后满2年未动工开发的土地，政府可以无偿收回土地使用权，并没收土地出让金作为违约金。但现实是囤地闲置愈演愈烈。尽管屡次剑指囤地闲置，但在地方政府与开发商的利益合谋之下，政策在执行过程中遭遇重重阻力，1999年就已出台的《闲置土地管理办法》几成一纸空文。

限制囤地政策之所以如此尴尬，笔者认为主要是在在执行的环节上。往往是“上面”紧了，“下面”就象征性地紧一紧；“上面”松了，“下面”就干脆不管了。人们已经习惯于用“敲山震虎”来形容治理闲置土地和打击囤地的做法。但长期以来，各地大都停留在只打“苍蝇”不打“老虎”的阶段。近几年虽然收回多批土地，但大多是国有企业早已放弃开发的项目。笔者认为，这样的举措如果仅仅是“高举轻打”，是起不到任何作用的，除非是动真格的。如果“针不到肉”、“棒不到身”，就连“敲山震虎”的作用也起不到。而土地的主管部门难以作为的根本原因在于，国土资源部门对土地清查只起监督、督促作用，具体工作的落实要依靠市县一级政府主管部门。而长期以来，地方政府与开发商已形成一种特有的“共生”关系，不到万不得已，地方政府当然不愿动开发商的“奶酪”。因为，无论住宅用地闲置多少、闲置多长时间，从地方经济收入和促进gdp增长角度，只会对地方政府有利无害。土地闲置的过程，必然导致土地资源供应进一步紧张，在土地资源出让有限的情况下，被囤积的土地价格日日见长，同时对随后出让的土地价格也会形成“拉动”，地方政府的“卖地”收入将水涨船高，房价也会被地价拉升，地方政府则会从“增值”的商品房交易市场获得更大的税费收入。此外，部分地方政府担心严惩囤地开发商，或将影响当地的招商引资。在这样的情况下，绝大多数地方政府一般不会冒着得罪“财神爷”的风险，去查处他们的闲置土地。

建议之四。提高供地门槛，提高土地节约集约利用水平，从源头上控制。作为土地管理部门，在审批土地时必须精打细算，惜土如金，不让粗放式用地得逞。要严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止闲置浪费土地。

建议之五。加大处置力度，建立健全闲置土地查处体系，从手段上保障。土地是不可再生的重要资源，对核准的闲置土地应加大处置力度，进行分类处理。对闲置土地不满一年的，责令土地使用者限期按规定使用；闲置土地满一年不满二年的，按规定征收土地闲置费；闲置土地满二年的，收回国有土地使用权。同时建议从那些拥有大量土地储备的上市公司入手，清理其手中的闲置土地和土地资源。对那些土地储备过量、开发能力不足的企业，要列入禁止拿地的“黑名单”，限期进行清理和加快开发进度。要排除各方面的干扰，对违法用地行为一查到底，对严重违法者，要坚决绳之以法。

建议之六。加强跟踪管理，健全建设用地动态监管制度，从过程上监管。建议充分运用在线监测信息，建立以基层国土资源部门为主的日常督查制度，对建设项目用地开发利用全过程的检查跟踪，主动预防和及时查处土地闲置行为。同时，积极扩大遥感应用范围，加大批后监管的精细化管理力度。加强部门协作，做好闲置土地的预防工作。要改变国土资源“一家管、大家用”的旧思维，创新机制，加强部门间的协作，构建共同责任体系，形成预防闲置土地的强大合力。