《我国土地出让方式的利弊及对策分析》

我国土地出让方式的利弊及对策分析

摘要。我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展，但在实践中存在的不足也不容忽视。笔者以价高者得、开发商联手哄抬地价从中牟利、政府调控失灵等方面为切入点，对各种出让方式的操作进行了分析研究，提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。

关键词：土地制度

土地出让方式

哄抬地价

导入语

随着我国市场经济的不断发展，与之相应的上层建筑也随之深化完善。当我国逐渐形成了以第一产业稳定发展，第二产业为国民经济支柱产业，第三产业蓬勃发展的市场经济格局时，对社会资源，尤其是支撑性的土地资源需求量更是与日俱增。从云南省国土资源厅了解到2010年云南省需供应国有建设用地10000公顷左右。从2010年1—2月我省土地供应情况看，全省供地1573宗、1044.62公顷，同比增加82.3%，土地增量需求主要来源于交通、水利、能

[1]源、公益等基础设施用地。

毫无疑问，以招标、拍卖、挂牌出让的土地出让方式在对合理调配土地资源，优化土地利用结构，缓和土地供需矛盾，提高土地交易透明度，树立政府清廉形象方面做出了不可磨灭的贡献。但是在实际操作中土地出让制度本身的弊端也日益凸显。不断完善土地出让制度，加强政府宏观调控职，规范土地出让市场，使有限的土地资源物能够物尽其用则显得弥足可贵。

1、完善土地出让方式的必要性

土地出让方式的完善，从唯物论的角度来说，不仅仅是其自身的力臻转变，更是为了适应客观世界的发展要求所做的应变之策。变则通，不变则亡。世界上不存在一成不变的事物。不断完善土地出让方式，是时刻变化发展着的客观事实提出的必然要求。俗话说，没有规矩不成方圆。土地出让市场运行的井然有序，必须以强有力的制度政策为后盾，将市场因素与法律因素有机结合，使得土地出让市场的正常运行有法可依，这也是市场经济的运作对土地出让方式的制度完善提出的客观要求。土地乃一国生存发展之根本，以我国特定的政治环境来说，土地所有权归国家和集体所有，而要发展以公有制为主、多种所有制经济共同发展的

[2]多元化经济发展模式，土地则是发展多项经济体系中一个必不可少的生产要素。在生产流转过程中土地出让方式则起到关键性的作用，不仅要使土地出让一级市场在有一定储备发展空间的同时有足够的土地出让到使用者手上，还要使土地出让二级市场繁荣起来，确保各行各业稳定发展。因此，不断完善土地出让方式，是市场经济能够持续稳定发展的内在要求。

2、现行土地出让方式的利弊分析

2.1现行土地出让模式显现的优点

一是土地资产观念深入人心，加强了全社会对于土地这一不可再生资源的高度关注。在坚持社会主义土地公有制的原则下，采取土地招标、拍卖、挂牌出让的方式，将土地的使用权面向公众出让，激活了土地交易市场。将土地出让制度与市场经济相结合，使得全社会对于土地资产及土地资产市场配置发生了认知上的本质转变。

二是优化了土地利用结构，有利于合理安排土地布局。基于资本主义国家发展城市的经验，结合本国发展现状及期望，合理划分城市土地职能区域，使城市经济与生态和谐发展。

[3]三是体现公开、公平、公正、诚信，规范了土地市场秩序。将预售的土地面积、位置、规划、用途等内容提前通过各媒介传播出去，接受来自社会各界的监督。通过招标、拍卖、挂牌的方式对竞标者进行客观评定，然后根据各出让方式的具体操作流程确定符合要求的开发商。避免了暗箱操作，有利于社会公平，同时也有利于树立政府的廉政形象。

四是通过土地出让制度，有利于扩大财政收入，积聚城市建设资金。将不合理的土地利用重新规划，通过招拍挂的方式，广泛积聚社会闲散资金，对于后续的城市建设工作提供强大的资金保障。

实践表明，土地招标、拍卖、挂牌的出让制度的顺利推行，符合经济基础决定上层建筑这一定律，是适应社会主义市场经济规律的必然选择，同时也是土地资产与土地资产优化配[4]置的必然要求。通过市场的经济杠杆调节社会经济的发展趋势，同时也加强了国家宏观调控的力度，将有形的手与无形的手进一步精密结合，更好地调控国民经济的发展趋势。

3、当前土地出让模式存在的问题

3.1、招标出让存在的弊端

（1）、不完全竞争

招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的少数人发出邀约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。利用招标方式出让土地，将会利用综合性指标评定每一位竞标者的资质。但是由于存在各地综合指标标准不统一的尴尬境地，因此评定投标书取决于评判小组的审定。易形成内部评定人员与竞标者串通夺标的现象，评定程序透明度不高，缺乏社会公正。

（2）、出现联手压价的情况

招标出让土地的方式容易出现的“囚徒困境”，也容易使得开发商之间形成“串谋”。在竞标过程中开发商之间采取共同开发、货币补偿等“合作”方式私下操纵土地的招标价格[5]现象也屡见不鲜。这不仅扰乱了市场经济的秩序，也不能对土地资源进行合理的配置。同时不利于社会资金的回笼与城市的再建设。

（3）、政府干预过多

由于招标过程以及投标书的综合评定都由政府工作人员完成，公众参与度低，舆论监督力度小。而社会经济的发展应是经济发展的微观调节与政府的宏观调控相结合的方式。出于眼前利益，小团体利益，容易使得政府部门跨界滥用职权，造成土地交易市场秩序混乱，从而削弱了市场调节的作用，不利于社会主义市场经济的健康发展。

3.2、拍卖出让存在的弊端

综合全文，笔者就当前形势指出了不断完善土地出让方式的必要性，针对招拍挂的土地出让方式进行了综合分析，就其存在的弊病提出了解决之道。希望有关部门就其弊病及时有效的采取措施进行整改。使得土地出让市场向着法制化、民主化、公平化、竞争化迈进。经济基础决定上层建筑，土地市场的不断完善对于积极构建民主法治、公平正义、充满活力、安定有序的社会主义和谐社会具有很大的推动作用。

参考文献

[1]张跃进.土地招标拍卖引发的思考[j].地政矿政，2003（6）：26～29.[2]招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规[j].国土资源通讯，2007（19）：10～12.