《城镇土地定级和基准地价的关系研究》

城镇土地定级和基准地价的关系研究

学科分类号1108

本科毕业论文

题目（中文）

（英文）

城镇土地定级和基准地价的关系研究researchontherelationshipbetweenurbanlandgradingandbenchmarklandprice

2011160666资源与环境科学学院土地资源管理专业2011级

帅红

二〇一六年五月

姓名学

号

院（系）专业、年级指导教师

湖南师范大学本科毕业论文诚信声明

本人郑重声明。所呈交的本科毕业论文，是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

本科毕业论文作者签名：二〇一六年五月六日

摘要

随着我国经济的快速发展和土地使用制度改革的不断深化，土地管理工作日趋显得重要，而基准地价又是土地管理的基础。如何科学合理地评估基准地价并建立起完整的体系是我国目前土地市场的关键课题。国家不仅要查清土地资源的数量，而且要查清土地资产的数量一地产的价值量，从而使地产评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。根据土地市场的发展情况，适时调整区域范围内各种用途的土地基准地价标准，能及时反映土地市场变化情况，体现了政府对土地一级市场的调控目的，使其起到价格指引的作用。本文从城镇土地基准地价的理论基础、土地估价的相关概念出发，系统的讨论了土地定级和估价的方法。对我国地价评估理论和城镇土地定级估价的技术流程和方法体系提供了一些有用的观点和建议。关键词：土地定级；基准地价；经济发展

目录

引言……………………………………………..61土地定级估价相关概念………………………………61.1城镇土地分等定级的含义………………………..61.2基准地价的内涵……………………………….71.3城镇土地定级与基准地价测算的关系……………….82城镇土地定级与基准地价评估的原则和技术方案…………..82.1土地定级与基准地价评估的基本原则……………….82.2土地定级的基本方法…………………………..112.2.1多因素综合评定法的………………………112.2.2级差收益测定法………………………….122.2.3地价分区定级方法………………………..132.3基准地价评枯方法…………………………….132.3.1商业用地基准地价评枯方法…………………142.3.2工业用地基准地价评枯方法…………………142.3.3没有交易资料区域的基准地价评枯……………153城镇土地定级和基准地价评枯中存在的问题……………..153.1土地定级中存在的问题…………………………153.1.1权重确定的人为性和权重范围限定的不合理性…..153.1.2关于工业用地定级的原则和标准。……………163.1.3如何处理城市规划和土地定级的关系………….173.1.4如何处理主城区与郊区镇（或副中心）土地定级的关系18

3.2基准地价评枯中存在的问题……………………..183.2.1基准地价的内涵必须统一明确、表达方式应便于操作193.2.2分类定级各用地类型与实际用地类型之间的联系…203.2.3基准地价测算方法中有待进一步研究………….203.2.4标定地价测算有待完善…………………….214应用建议……………………………………….214.1尽快建立基准地价定期公布制度………………….214.2土地估价成果应作为政府征收土地税、费的依据……..224.3土地估价成果应作为土地出让价格的依据…………..234.4土地估价成果应作为企业资产评估的依据…………..244.5土地估价成果应作为科学管理和合理利用城镇的土地的依据244.6继续开展后期工作…………………………….24结论…………………………………………….25参考文献…………………………………………26

引言

上世纪八十年代，中国的土地使用制度经历了从最初的“三无”到“三化”的重大变化，开始土地有偿使用的城镇土地分等和基准地价也随之进行了评价。随着中国国民经济的快速发展，土地资源在国民经济发展中的价值发挥的作用越来越明显，越来越重要。作为一个基准地价土地价格反映了城市土地市场指导价的整体水平，政府管理是规范土地市场的重要手段。因此，基准地价科学，合理，客观地反映城市经济发展的实际水平。因此，土地定级和城市发展带的评估，这是具有重要意义，进一步提高土地定级估价的理论体系;在实践中，缓解土地冲突区，优化土地开发区，开发区的结构，促进土地交易具有实际意义。通过城市空间结构和基准地价评估模型和算法，利用计算机技术，网络技术和gls技术，基于传统的基准地价评估方法，科学合理的基准地价监测和评估的研究，加强土地管理，完善政府宏观调控土地市场的控制能力具有十分重要的意义。1土地定级估价相关概念1.1城镇土地分等定级的含义

根据特定目的的土地分类，经济和土地综合识别的自然属性和评级过程的鉴定结果。在科学的土地评估的情况下，它是一类土地评估，土地和它的自然和经济属性全面综合评估，最终取得评价结果的大型复杂程度。城镇土地分类是土地分类的一部分，分级是根据社会和经济活动中的土地质量，城市土地处级进程中城市，综合评价这两个城市土地和它的地位和作用的经济和自然属性。在土地管理和城市用地

分类和土地使用管理的一个重要组成部分。土地分类的基础上进行具体的工作对象，它是土地质量的必要手段质量的一个举措，也是土地管理的一项基础性工作土地质量状况。

1.2基准地价的内涵

根据2000年修订后的“城镇土地估价规程”规定，土地价格是指土地购买价格，土地，明年纯收入（租金）的资本，那就是正常的市场条件下，某一年的土地利用未来的收益权现在总价值。基准地价是在某种程度的土地级别或均质区域的发展，平均容积率，完整的土地使用权同样目的的平均价格之下。定义基准地价内涵包括参考日期，构成定义为包含土地收益，土地购置成本和相关费用的国家所有制发展，土地利用和土地生活定义的内涵度。估价单位以镇为一个整体。相对于其他土地基准地价具有以下特点：基准地价的交易的标准价的价格，对物价水平的现实有直接和显著的影响。基准地价反映了土地的地段土地，相对清晰和稳定的土地交易过程中既作为资金交易的标准的平均收入水平的基础上，水平测算出来的。基准地价是政府对社会经济管理和调节运作的政府的管理指导。政府认可的基准地价，公布和调整，不仅是其土地所有权的功能的重要组成部分，也是其社会管理职能的重要组成部分。宏观经济政策和对房地产市场的微观经济政策的政府举办的社会和经济发展的基本目标开始它作为一个有力的杠杆合理调节一个国家和地区经济运行。基准地价是对宏观和微观差收益差收益的综合反映。城乡之间，产业结构和不同行业的性质，城市规模和城市会产生宏观的城市之间的收入差别的其他条件;内

城，城市交通便利，基础设施完善等因素的繁华的商业服务将带来微观效益差的区域，叠加土地使用收入的结果，两个差分收入。基准保费收入主要以土地使用为根本依据。

1.3城镇土地定级与基准地价测算的关系

城镇土地定级和估价两者之间既紧密联系，也有一定的差异。这两个城市土地的质量，主要是对土地质量等级评定实质性的评估，土地利用价值的评估;土地质量经济评价的估价，评估是采用市场价值体现在价格。土地定级土地都能直接反映优劣的质量，土地利用价值水平越高，越好的经济效益。然而，评级不能直接反映在土地所有者和使用者之间的收入和土地质量差异的差异带来的经济。土地估价可能反映了直接在土地区域经济利益的分歧。因此，土地定级土地估价的依据，估值应该分级的基础上建立。同时，评估结果，并可以反过来验证分级，分级结果和修改边界。在室内一镇，两件事情应该同时考虑在一起。这两个任务的结果，为制定政策，促进合理利用土地，加强土地资产管理，发挥土地的效率会提供必要的科学依据。2城镇土地定级与基准地价评估的原则和技术方案2.1土地定级与基准地价评估的基本原则

城镇土地级别相结合土地定级的作用，以合理反映在土地镇境内的质量差异城市自然，社会，经济和其他因素的结果及其分布反映了合理利用土地资源，最佳的经济和社会好处。因此，在城镇土地定级中应遵循以下原则：

2.1.1现势性原则

根据“城市用地分类管理条例”规定：

为了发表城镇土地估价符合客观实际，保持目前的趋势的结果，变化的各种因素影响了城镇内部土地的质量和有所作为，我们必须城镇土地级别的重新评估。根据“城镇土地估价管理规定”规定：

为了使客观现实的土地估价结果，以保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实，这些因素在土地市场改变或影响土地价格的变化，必须成对地重新评估和更新的基准地价和土地价格评价标准的结果。

2.1.2衔接原则

工作必须严格执行对原有分级结果国家有关技术规范和基准地价数据融合的成果的基础上进行更新。

2.1.3综合分析平衡原则

主要对苍山县城区的各种社会、经济、自然因素进行综合分析后划分城区土地级别，并以级为单位确定基准地价，使评定的结果既能反映出土地在经济效益上的差异，也能反映出在社会环境等综合效益上的差异。同时应进行区域间、不同用地类型间的综合平衡，保持更新后的基准地价有合理的分布格局，不致于有较大的跳跃，防止地价的大起大落。

2.1.4主导因素原则

重点分析对土地级别的变化起控制和主导的因素，突出影响，从而调整土地级别。

2.1.5地域分异原则

掌握不同区位条件形成的地域差异状况，将相同或类似区域划分

为一个级别。对已经发生重大变化的土地级别要进行重新划分。

2.1.6定量与定性结合原则

影响每个陆地和陆地的定性，基于定量经验，定量计算，定性分析，如果需要的话，一定的社会和经济因素的水平的因素是难以量化，以减少人的任意性。

2.1.7市场导向原则

在商品交换过程中的价格来实现，它必须基准地价更新，以市场为导向，这是基于客观的基准地价更新。随着有偿使用的土地和财产的系统以实现市场的发展，逐渐逼近的土地市场价格。“城镇土地估价规程”明确要求，在房地产市场发展的情况下，确定基准地价，根据市场交易数据的计算结果，通过差盈利预测结果补充，这一原则适用于基准地价更新。因此，利用市场经济的思想，理论和理解供求和土地市场的运行特性之间的关系的方法，了解土地市场的基准地价更新的科学势在必行的规律形成和配置机制。

2.1.8比较研究原则

土地水平调整和更新基准地价是基于比较研究，比较是提供一种用于陆地调整和更新基准溢价的参考电平。土地市场是一个复杂的系统，从纵向的角度来看，在不同的时期有不同的房地产市场情况来看，溢价变化的因素也不尽相同，不同的保费水平;从横向看，因为土地的条件下，即使在同一时期的价格水平的土地的使用不同区域之间的差也相当不同。因此，比较分析更新基准地价的重要手段，通过多角度综合比较房地产市场状况，对我们把握土地普遍性和特殊性的变

化，获得客观和合理的基准地价。

2.2土地定级的基本方法

土地定级方法目前主要有三种，分别是多因素综合评价法，差分法收入，土地分区分类方法。

2.2.1多因素综合评定法的

其优点是要考虑各种因素，并直接在土地的品质，并且包括与土地不仅经济因素，并且包括非经济因素，但不包括非陆地因素的干扰。其定性和定量评价相结合的方法体验到的事物整体的东西判断为独任法官的某些方面，复杂性科学的指标，以避免随意性，保证了土地级别，操作简单，易于操作的统一。不足之处是它的一个综合值的结果的评价代表了土地水平的差异，不能完全反映土地和区位条件之间的关系，土地不能直接反映差收入水平。的基本思想是：

因果关系之间对事物的哲学范畴的是相互关联的反映。在世界上所有的事物或现象的发展，应该是符合一定条件的一些原因的结果。虽然有因果严格区别，但两者是相互依存的链路，在某些条件下，但两者可以相互转化。抓住事物之间的复杂因果关系，它可以揭示自然界事物发展的客观规律。

城市土地是一种天然的基础上，经过土地类型早已逐渐转化的人的形式，是各种因素相互作用的结果。由于不同的因素，或在土地质量差异的客观存在里面的城镇强度因子的差异。多因素综合评价法是基于上述思路，之所以通过分析土地质量的因素优劣的影响入手，揭示了城市用地水平的差异。

在具体操作中，需要注意的是土地的多样性和相关因素的主要方面，集中在主要的矛盾和选择的重要因素。这是因为：因果关系是相当复杂的，有多种原因的结果，也有多种原因造成的，有许多各种原因引起的结果。在城市土地而言，它都是一个自然对象，将受到多种性状组合，另一方面自然因素影响，随着城市化的产物以上，并通过各种社会经济因素的制约。正是由于两种因素在城市或地区交织到不同的位置的自然和社会经济影响，有多种类型的土地，以满足所需的功能。可见差异的形成和城市土壤是影响土地的一个非常复杂的偶然因素不仅具有多样性的特点，往往是因为一个变化的诸多因素之间也是很强的相关性，这可能会导致另一个因素它的变化，甚至形成一个“链式反应“。抓住土地因素之间的关系，评价因子系数的选择是非常重要的。另外，原因是多方面的事情发生了，但并不意味着每个原因具有同等效力，强度和有效性。改变任何事情都有主要原因和次要原因，只有抓住主要矛盾，以赶上决定性因素在纷繁复杂的关系。同样，影响土地要素的水平的因素相当复杂，如果不能盲目选择的分析，代表业主以次，势必影响评价，除了结果，不分主次，没有选择，评价因素考虑好，它可能不是确切的目的，相反，大量的人力和时间的浪费。选择关键的重要因素，首先，要其次分析的性质和城市土地的特性，能看到城镇和城市的地理，规模，布局和性质等方面有很大不同，从实际出发，除了因地制宜，工作总是很清楚的目标是揭示镇境内的阶级差别，要注意在城镇土地差异的内在因素。

2.2.2级差收益测定法

优点是结果可以直接用于评估货币方面，可以更好地反映城市土地，土地之间的经济差异，使其更容易进入市场。的缺点是，在边界不容易确定主观武断，广泛划分级别的级别。其基本思想是：微分增益法的基本思想是，收入水平地反映土地的差，微分增益是企业利润的一部分，所以从土地区位差异，土地级差收益所产生的可通过企业盈利中得到体现。级差收益的计算方法是用在利用土地商业用地的收益最大限度地提高效率，建立适当的经济模型，估计差返回着陆，从而将土地级别。

2.2.3地价分区定级方法

土地和地价水平将直接关系到简单的计算方法，结果易于使用，易于更新。的缺点是，这种方法的应用范围是在此阶段在我国的限制，在土地市场不成熟，在这种情况下不完全市场管理，该方法的应用受到限制。

2.3基准地价评枯方法

[11]汤国安，杨昕编著.arcgis地理信息系统空间分析实验教程[m].科学出版社，2006

[12]吴信才等编著.地理信息系统原理与方法[m].电子工业出版社，2002

[13]张新长等编著.城市地理信息系统[m].科学出版社，2001[14]国土资源部土地估价师资格考试委员会编.土地估价理论与方法[m].地质出版社，2000