《需要调整房屋拆迁补偿政策的思路》

需要调整房屋拆迁补偿政策的思路

一、对房屋拆迁补偿政策的认识

我们现行的房屋拆迁补偿办法主要依据宁波市人大通过的《宁波市城市建设征用集体土地房屋拆迁管理办法》及其实施细则。对拆迁房屋的补偿主要分为两部分，首先是房屋及其附着物的重置价补偿，另外则是安置价的补偿，包括提供一块宅基地进行异地迁建或提供一定货币资金进行调产安置。在房屋动迁时，无论是迁建，还是调产安置，其补偿费用的各项测算依据，包括原房屋的重置成本价以及调产安置的补偿款，充分考虑到了房子（旧房、新房）拆迁时的市场价格因素。分析上述政策法规制订过程是基于这样一种基本立足点：即无论城镇还是农村房子主要用于居住，拆迁中满足了拆迁户居住方面的功能便能够解决好主要问题。这一基本思路的贯彻，在过去很长一段时间应当是正确的。由于在相对封闭的社会环境和地区开发还处于局部状态的情况下，农村个人住房的主要功能并没有质的改变。因此，按照原有思路制订的拆迁政策，在以往的开发建设和房屋拆迁中发挥了积极的作用。

但是，随着社会和经济的发展，特别是开发建设的全方位展开，过去的人口相对静止状态被彻底打破，城区中的农村和城郊区农村的住房功能发生了根本性的变化——由过去单一的居住功能转化为居住和经营的双重功能，有的地方甚至出现经营为主，自己只挤到极小的一个空间。而我区目前无论是“城中村”还是城区周边村的住房结构和空间构成，也对住房出租经营有较强的适应性。据调查，目前我区的外来人员达20多万人。这些人员大多居住在城中和城区周边农村，每年给这些村带来的仅房屋出租一项收入近2亿元。

据我们最近对一个城中村的调查，该村共有约400户1400多本村户籍人口。近年来，大量外来人员拥入租房居住，目前达到4000多人，远远超过本村村民人数。村干部反映，该村95%以上的家庭都有房屋出租。这些出租房有的是临时搭建的，但大多数为原有合法住房，自己居住一部分，腾出一部分进行出租。我们对此进行简单的估算：以4000人租房，每人每月租金为100元，这样该村村民的租房收入达到400多万元，相当于户籍人口人均年收入近3000元，户均1万元以上。难怪村干部都说，房屋出租业已成为该村的一项主要产业，出租收入是该村得以发展和稳定的主要经济来源。

从上述例子可以看出，农村住房的性质功能在很大范围内已经发生了重大的变化，同时，村民也得到了相当的收益和实惠。从道理上说，农村房屋所有者得到的这块利益是改革开放、经济社会发展给农村居民带来的既得利益，是农村工业化和城市化进程中对地方群众带来的成果。因此，拆迁过程中不应损害他们这方面的既得利益，损害了这块既得利益。拆迁工作的难度就会很大，这是必然的。

2、统一联建的思路。具体做法是。在农村房屋拆迁过程中，对原有住房按市场评估价进行补偿，然后根据拆迁户的家庭人口情况，在城市规划地段提供一定标准面积的土地作为安置补偿用来建造住房。但是，房屋的建造必须按照政府的统一规划和设计（与城市商住房相一致），由村里统一联建，然后根据各拆迁户可享受的占地面积建造房屋，建房费用由拆迁户自负。因此，在拆迁后农户得到一幢与其可享受土地面积相仿的住宅楼，其中一层用于自身居住外，其余的可以经营出租，也可以根据有关规定出让。这种方法在我省的东阳、义乌一带较多采用。它的优点在于既满足了拆迁户“居有其屋”的需要，又让拆迁户获得较大的实惠；同时，这种办法对政府而言还有两方面的好处，一是可以减少政府房屋拆迁成本（不需要支付安置费），二是由于有大量农民资金的投入，可以加快城市化建设的进程。但是它的难处也较多，首先城市建设的规划和设计必须合理；其次建房过程中投入资金较大，完全由村集体和拆迁户负担比较困难，必须解决一定的融资渠道；最后，村级班子的开发和管理能力又是拆迁安置工作顺利实施的关键。

3、安置住宅，辅以一定经营房的思路。即在农村房屋拆迁补偿安置过程中，首先按家庭人口安排一定面积的住宅用房，然后安排一定面积的标准厂房（由村里统租、租金归属个人）或和商业用房。这样，拆迁农民既有了安居的住所，又有了创收的渠道，可以获得较稳定的收入。据有关资料，山东潍坊就采用了该方法，解决了拆迁农民的后顾之忧，“一户拆迁农民即使啥也不干，一年的租金收入也能达到1万元”。该方法的优点是顾及了拆迁户的长远利益，同时把厂房出租与自身的创收相联系，有利于调动全民招商积极性。它的难处在于政府需要安排一定的厂房或商业用房，增加了拆迁的成本；同时，标准厂房和商业用房的建设也受到地段和规划的限制。

农村土地征用和房屋拆迁补偿是工业化、城市化过程中农村经济利益的重大调整。现在看来，房屋动迁补偿又是这两大难题的关键所在。如果房屋拆迁补偿政策处理得好，不仅能破解房屋拆迁的难题，还能够有效推动土地征用及失土农民的保障工作，城中村的改造工作亦能得到有效的启动。