《商品房购买后退房税收分析》

商品房购买后退房税收分析

关于aaa购房户bb退房涉税建议书

aa：

依据贵公司提供的相关资料，现就贵公司与购房户bb因退房涉税事宜分析及建议如下：

一、购房、退房情况

2009年12月26日aa与bb签订《预售合同》，bb分别购买aa所开发广州市澳中广场708户、70

9、710户商铺（下称该述房屋）。2009年12月bb交齐首付款，2010年1月银行按揭款到位，至此，已按合同约定向aa付清《预售合同》项下该述房屋全部购房款共计1亿元。

2009年bb购买该述房屋时南向无任何遮挡建筑，2009年底由于广州市重新规划，。2012年9月，bb以该述房屋严重挡光，存在瑕疵为由，与aa约定解除上述《预售合同》，并由aa按月向bb指定账户退还该述房屋购房款及利息，截至2015年3月31日，aa已向bb退款共计1.5亿元（其中购房款1亿元，利息0.5亿元）。

aa将按月退还bb房款部分开具红字发票，并冲减当期收入；将退还bb按揭利息部分挂账其他应付款—bb。

2010年bb提出解除合同时，由于退款时间、违约补偿等问题双方还未协商一致，所以退房协议迟迟未签。2014年2月，bb因突发疾病不幸去世，未作出任何遗嘱。广州市市中公证处于2015年7月18日对bb继承人进行公证。

二、退房冲减当期收入，少交当期税金分析。

1、aa当期售房收入税收义务

依据《营业税实施条例》第十二条的规定。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

依据《营业税实施条例细则》第二十五条的规定：纳税人转让土地使用权或者销

1售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天

从上述条款分析，纳税义务发生时间有两条标准。收取款项或索取款项的凭据。aa当期收到的售房款，依据税法规定应按时缴纳营业税金及附加。

2、存在退房情况下，退房款冲减当期收入交税分析aa与bb双方有购房协议且在广州市房产交易中心备案。

依据自2005年7月1日施行的《广州市商品房销售合同网上备案和登记办法》，市房地产交易中心和各县级市房产管理部门为所属的商品房销售合同备案和登记机构。

依据该办法第十四条规定。在申请房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款或解除商品房销售合同的，应当由当事人双方持身份证明、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、变更或解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向备案和登记机构办理变更或注销合同备案申请的手续。

税收行政复议只有缴纳税款和滞纳金后，才能申请复议。缴了税款，再复议，企业自己给自己以后找麻烦，不要申请税收行政复议。

以上建议，请贵公司参考使用；具体涉税事宜以主管税务机关认定为准。

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