《绿地集团审计报告》

绿地集团审计报告

—牡丹江市房地产情况调查

组员：李新颖

经济贸易系顾晓艳

在现在的社会中买房已经是大学生走向社会的人生一大问题，大部分大学生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活，有人将买房视为经济实力和社会地位的象征，不惜向父母要钱、借钱或贷款买房，而且是一次性购买一套较大面积的住房身负较大的还款压力。因此在这次寒假我们小组走访了牡丹江江南绿地世纪城市场营销部、住房公积金等单位开始了为期五天的调研工作，希望借此机会熟悉关于房地产的各种知识，在未来的就业和创业时能更快速的融入社会当中。在当今房地产行业风云莫测的形势下，绿地集团始终处于国内地产行业领先水平，绿地集团的宗旨是做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，绿地集团房地产主业开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地产开发项目遍及全国29个省市自治区80余个城市。绿地集团紧跟经济全球化趋势，稳健、全速推进海外拓展步伐，目前已成功进入美国、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国等四大洲七国十一城，力争成为全国房地产行业的全球化经营领跑者。

虽然国家调控政策对牡丹江市房地产投资产生较大的影响，房地产开发企业持续发展的能力有所下降，但在全市加快城镇化发展步

伐，稳步提升城乡居民收入水平，加大对房地产市场价格的控制等因素带动下，全市房地产市场将继续保持稳健、活跃的发展态势。行业分析报告：

一：行业起源发展和现状：作为上海市国有控股特大型企业集团，绿地集团创立于1992年7月18日，至今21年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2013《财富》世界企业500强中位列第359位，在2013中国企业500强中位列第55位。2013年实现业务经营收入超过3283亿元，较上年增长33%，利税总额超280亿元，年末总资产3533亿元。其中，房地产业务实现预销售面积1660万平方米、预销售金额1625亿元，分别排名全国行业第

一、第二位，2014年房地产业务销售收入有望达到2400亿元。

绿地集团房地产主业开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地产开发项目遍及全国29个省市自治区80余个城市。绿地集团紧跟经济全球化趋势，稳健、全速推进海外拓展步伐，目前已成功进入美国、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国等四大洲七国十一城，力争成为全国房地产行业的全球化

经营领跑者。

在确保房地产行业领先地位的同时，绿地集团积极发展能源、金融等次支柱产业。其中，能源产业已形成涵盖煤炭生产、加工、储运、分销及石油仓储、运输、销售等在内的完整产业链，在内蒙古、山西拥有多座煤矿，资源总储量近7亿吨，年产量超过1350万吨，配送超5500万吨；同时，绿地集团积极打造金融全产业链，与贵州、江西开展全面金融合作，在上海、宁波、重庆、南昌、青岛等中心城市设立一批小额贷款公司，并入股上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构。此外，商业运营与酒店产业已成为推动绿地主业发展的强力引擎，商业地产总规模已突破2000万平方米，持有型购物中心面积达300万平方米，项目规模、功能定位和商业品质均处于全国领先地位；酒店产业实施自有酒店品牌管理和对外输出管理相结合的双轮驱动模式，绿地集团发展不忘回报社会：出资2亿元设立上海规模最大的企业专项慈善基金之一——“绿地慈善公益基金”；发布“绿地心计划”专属慈善品牌，长效化、全方位地履行企业社会责任；成立至今，累计赞助、捐赠近10亿元，先后获得了全国文明单位、全国五一劳动奖状、中华慈善奖、中国驰名商标等荣誉称号。

2、政策法规：2013年以来，全市及时落实国家房地产调控政策，全市房地产市场呈现开发平稳、价格稳定、销售有序的健康发展态势。二政策法规：

1、房地产开发平稳。受国家政策影响，房地产开发企业资金紧张，1-4月份，全市仅开工房地产项目33个，完成投资额35495万元，同比增长8.9%（同期下降37.7%），比2012年全年

增速回落27个百分点，占全市固定资产投资的比重为9.2%。从经济类型分，1-4月份，国有及国有控股完成投资额273万元，同比下降57.5%，民间投资33180万元，同比增长13.7%。从工程用途分，1-4月份，住宅完成投资24782万元，同比增长9.3%，商业营业用房完成投资6895万元，同比下降6.5%。

2、房地产销售快速增长。受国家房地产政策调整预期的影响，2月份全市房地产销售出现激增，3月份后增速逐步回落。1-2月份全市商品房销售面积达7.4万平方米，同比增长933%；1-3月份，商品房销售面积达14.9万平方米，同比增长63.3%；1-4月份，商品房销售面积达31.8万平方米，同比增长69.0%。其中，1-2月份住宅销售面积达到7.1万平方米，同比增长933.7%；1-3月份住宅销售面积达到14.4万平方米，同比增长82.6%；1-4月份住宅销售面积完成29.7万平方米，同比增长77.1%。商业营业用房销售逐月大幅递增，1-2月份商业营业用房销售面积为1713平方米，1-3月份商业营业用房销售面积达3486平方米，1-4月份商业营业用房销售面积达1.2万平方米，同比增长58.7%。

从销售额看，1-2月份商品房销售额达30745万元，同比增长814.2%；1-3月份商品房销售额达60737万元，同比增长120.3%；1-4月份商品房销售额达117705万元，同比增长78.6%。其中，1-2月份住宅销售额达28791万元，同比增长807.4%；1-3月份住宅销售额达56580万元，同比增长151.8%；1-4月份住宅销售额达105944万元，同比增长100.8%。篇二：绿地集团

绿地集团企业文化4企业宗旨缔造城市之美

一、核心价值观：发展、责任、和谐

1、企业宗旨

营造美好生活

以“和谐绿地、共建共享”为基本思路，致力于实现社会进步、客户满意、企业发展、员工成长的多赢。

通过创造更多社会财富、扩大品牌影响、捐助公益事业，回报社会各界对集团发展的关爱和支持，为百姓营造美好生活。通过在各产业领域为客户提供超越期望的产品和服务，回报客户对企业的信任和追随，为客户营造美好生活。

通过企业的又好又快发展，为股东实现超越期望的回报和自豪感，为股东营造美好生活。通过企业的持续快速健康发展和企业文化建设、体制机制的持续完善，为员工提供理想的发展空间、工作环境和报酬收入，回报员工的忠诚和付出，为员工营造美好生活。

2、企业愿景

冲刺世界企业500强，培育绿地常青树全面提升集团核心竞争力，力争成长为国际知名、管理科学、发展有序，跨地区、跨国经营，具有一流价值创造力和可持续发展力，由多个在国内外相关行业中占领先地位的产业集团组成的大型企业集团。巩固和加强房地产主业，通过致力于传播先进管理理念，推行最佳实践经验，建设城市标志性的高端产品，维护和提升绿地品牌形象和行业地位。

培育和加强能源产业为集团第二主业，加快形成石油储运销、煤炭产供销两条产业链。

按照有利于增强主业发展，与主业相关多元化的原则，大力拓展和发展与主业相关的现代服务业和配套服务业。争取政府和社会各界的关心支持，激励全体干部员工奋发有为、不懈努力，推动集团具备可持续增长的能力、速度和质量，不断做强、做大、做响、做久。

3、发展哲学

做政府所想、为市场所需，将生活理想变为美好现实

做政府所想，就是顺着政府的导向发展，符合地区发展战略，从而赢得政府支持，赢得发展机会。

为市场所需，就是做符合市场需求、符合百姓利益的事，从而为企业发展赢得更广阔空间。

通过政府、企业、百姓、客户的共需共赢，将生活理想变为美好现实。

4、企业精神（两个永不）

永不满足、思变图强；永不止步、争创一流牢固树立责任意识、危机意识，将与时俱进、变革创新、争做第一作为企业持续快速健康发展的原动力，在一个个更高更新的起点上实现更大进步、更快发展。

5、企业作风（五种精神）

全局精神——不辱使命、加快发展

拼搏精神——顺势而为、逆势奋进

开拓精神——快速准确、务实创新

团结精神——一呼百应、同心同德

奉献精神——不计得失、忠诚敬业

二、企业理念

1、发展观

发展就是硬道理，聚精会神搞建设，一心一意谋发展

坚持“国有体制、市场机制”的发展模式，做政府所想，为市场所需，战略坚定，战术灵活。

坚持全国化（适时国际化）、多元化、资产经营和资本运作并举的发展思路，加快发展、防范风险，实现持续快速健康发展。坚持“顺势时趁势而上，逆势时奋发有为”的发展方针，坚定信心、审时度势、抢抓机遇、快速突破。

坚持文化引导和制度管理相结合的方式，一切工作服从服务于企业发展大局。

坚持稳健发展的方针，确保生产安全、资金安全。

2、市场观

一切以市场为导向，诚信经营、客户至上

坚持以市场需要、政府导向为核心的市场理念，善于把握市场规律、适应市场变化、借助市场力量。

专业、用心、尽心，尊重并理解客户需求，提供超越客户期望的产品和服务。坚持“人人都是经营者”的管理理念，无论是领导干部还是普通员工，无论是销售一线还是后台管理，都要有敏锐的市场意识，所有工作都要适应市场。

树立“我的形象就是绿地形象，我的个人品牌就是绿地企业品牌”的意识，自觉维护绿地品牌，努力为绿地品牌增光添彩。

3、业绩观以成败论英雄

凭业绩说话，以贡献论地位。

经济上用数据说话，用收入、利润、市场占有率等指标说话。

管理上用实效说话，用保障、促进企业发展的实效说话。

4、人才观

唯发展、唯实践、唯能力

以业绩和综合能力论人才。

有理想、有追求，想做事、能做事，能做成事。在岗位上最有竞争力的人是人才，在团队中能脱颖而出的是人才，让最有责任心、最有激情、最有工作业绩、最善于合作的人担纲领航。

不仅自己优秀，而且要使自己的团队优秀。

坚持赛马中相马，用愿景目标和事业平台激励和培养人才，使每个人才都有能力提升、业绩提升、职务提升的通道和空间。

5、学习观

善于学习，终身学习

工欲善其事，必先利其器。

“三分学，七分行”。提高学习能力，所学要能促进工作能力和个人素养提升。

向书本学、向实践学、向先进学，勤于思考，善于总结，提炼经验，把握规律。

6、创新观

突破常规，追求卓越

发展的动力源于创新。

创新的根本目的是应用。通过新理念、新技术的应用推动企业发展、向市场提供让用户更为满意的产品和服务。

通过创新理念和方法，在商业模式、管理、文化、制度等各个方面创一流。

7、质量观

质量是企业的生命

质量是以产品质量为基本元素的生产、生活环境的优化。

绿地品牌的经济价值和文化价值的凸现关键在于要用高品质的产品和服务实现对客户的信用承诺。

服务市场需要，尊重客户，尊重合作方，建立和谐的产业链上下游关系。

8、成本观

真正实现高于资本成本的价值回报

坚持勤俭办企业的优良传统，精打细算，向管理要效益。

加强成本控制，规模降成本、管理降成本、科技降成本，降本增效。

该花的钱要舍得花，不该花的钱一分钱都要省。

三、道德准则

1、诚信

诚信经营。诚信经营是企业的立足之本，也是打造绿地百年老店之本。守法经营、主动承担社会责任，树立绿地良好形象，维护社会公信力。

诚信做人。老实做人，诚实做事。多反思少埋怨，多讲内因少讲外因，多想办法少讲问题，多讲结果少讲理由。

企业责任。履行三重责任：经济效益责任、社会道德责任和环境保护责任。面向四个主体：面向消费者，为消费者提供最好产品；面向员工，为员工创造健康丰盈的人生；面向股东，为股东创造最多的财富；面向社会大众，为社会和谐尽最大责任。员工责任。履行三重责任：发展责任、和谐责任、形象责任。发展责任：员工要以企业发展为己任，只有企业又好又快发展，才有员工广阔的事业舞台，才有员工健康丰盈的人生；员工要以企业和谐为己任，工作卓越化，人际关系简单化，齐心协力共谋发展；员工要以维护企业形象为责任，“我的形象就是绿地形象”，遵纪守法，不信、不传、不议不利集团发展、不利企业团结的信息，展示好、维护好绿地和个人形象。

3、忠诚

忠于事业。认同企业愿景目标，忠于绿地事业发展，信心坚定、目标明确、精神振奋、斗志昂扬。

忠于企业。讲正气、讲大局、讲纪律、讲团队，感恩企业的知遇和信任，勇于承担事业发展责任，主动维护企业利益和形象。忠于职守。明确自身岗位职责，始终保持工作激情，享受工作成就感和快乐，清正廉洁、无私奉献、业绩突出。

4、敬业

敬业爱岗。树立起富有时代精神、健康向上的职业理想和目标，并以最顽强、最持久的职业追求把它落实在本职岗位上。

做对企业发展真正有意义的事。抓住生命线工作，并努力将生命线工作做到最好、做到极致，以最有效率的投入获得最大的产出。全身心投入工作。一般员工工作时间用心工作，骨干员工工作时间以外还要努力思考如何把本职工作做得更好，集团高管和各单位负责人时刻都要想如何把集团（事业部、公司、产业集团、部室）发展好。

四、企业形象

1、企业标志

绿地商标、司旗、总部大楼等

2、企业歌

《温馨的家园》

3、员工形象

员工形象是企业与社会联系的桥梁。企业与社会是一条“生物链”，政府、企业、供应商、客户、社会都是这个链条上的一环，息息相关，只有高素质的员工，才能和链条上的每一环友好相处，共谋发展，实现多赢。

4、绿地集团形象用语

和谐绿地，共建共享

绿地，让生活更美好篇三：绿地集团采用有限合伙取得企业控制权之分析

绿地集团采用有限合伙取得企业控制权之分析

一、法律问题

绿地集团是如何采用层叠的有限合伙安排，以一个注册资本为10万元的新公司控制约190亿元的资产及其分析和评价。

二、客观事实

1、上海格林兰投资管理有限公司（下称“格林兰投资”）成立2014年1月27日，由43位自然人股东（绿地集团管理层成员）投资的上海格林兰投资管理有限公司成立，注册资本为10万元，法定代表人是张玉良（绿地集团董事长兼总经理）。

2、“上海格林兰壹投资管理中心（有限合伙）”至“上海格林兰叁拾贰投资管理中心（有限合伙）”成立（以下简称“小有限合伙”）2014年2月，32个小有限合伙成立，其中每个企业均由不超过49名自然人作为有限合伙人，格林兰投资作为唯一的普通合伙人而设立。其中格林兰投资只在每个企业象征性出资1000元，在32家企业共出资3.2万元，32家企业的有限合伙人是1997年成立的上海绿地持股会全体会员，出资为持股会会员的股权。

3、上海格林兰投资（有限合伙）的成立（下称“大有限合伙”）以及对上海绿地职工持股会的吸收合并2014年2月19日，大有限合伙在上海成立，其合伙人总数为33，其中只有格林兰投资是企业法人且为大有限合伙唯一的普通合伙人，另外32名合伙人为上文所述的32家小有限合伙。总共出资额为3，766.55万元，其中格林兰投资出资6.8万元，32个小合伙企业合计出资3，759.74万元。

根据2014年3月17日《上海金丰投资股份有限公司第七届董事会第四十五次会议决议公告》，大有限合伙已与上海绿地（集团）有限公司职工持股会（“职工持股会”）签署《吸收合并协议》。根据该协议，吸收合并完成后，职工持股会解散，由大有限合伙作为绿地集团股东，继受职工持股会的全部资产、债权债务及其他一切权利、义务。自吸收合并完成之日起，将由大有限合伙取代职工持股会参与本次重大资产重组。

根据《金丰投资重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》（下称“重组预案”），“本次交易中，拟注入资产的预估值为655亿元”，则大有限合伙所持新公司28.83%的股权，对应的资产价值则为188.8365亿元。

三、法律分析

1、绿地集团管理层通过格林兰投资实现对190亿元资产控制的法律依据根据《中华人民共和国合伙企业法》第六十七条的规定，“有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务。执行事务合伙人可以要求在合伙协议中确定执行事务的报酬及报酬提取方式。”因此，32个小有限合伙的管理控制权全部集中在唯一的普通合伙人格林兰投资手中，格林兰投

资仅仅出资3.2万元便控制了3759.74万元的员工持股权。同样，大有限合伙的管理控制权全部集中在唯一的普通合伙人格林兰投资手中，这样，绿地集团管理层通过格林兰投资仅10万元出资控制了3766.55万元持股权，乃至对应的拟注入资产值约190亿元。

2、本次重组构成重大资产重组及其审核根据《上市公司重大资产重组管理办法》第九条的规定，“中国证监会在发行审核委员会中设立上市公司并购重组审核委员会（以下简称并购重组委），以投票方式对提交其审议的重大资产重组申请进行表决，提出审核意见”；第十一条的规定，“上市公司及其控股或者控制的公司购买、出售资产，达到下列标准之一的，构成重大资产重组：

（一）购买、出售的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到50%以上”。因此，金丰投资作为上市公司，本次重组构成重大资产重组，需要报证监会审核。

3、大有限合伙吸收合并职工持股会的法律原因

根据《中国证券监督管理委员会关于职工持股会及工会能否作为上市公司股东的复函》以及《关于职工持股会及工会持股有关问题的法律意见》，中国证监会对职工持股会的态度是职工持股会“不再具有法人资格”“不能成为公司的股东”；在处理方法上，“对已上市公司而言，在受理其再融资申请时，应要求发行人的股东不存在职工持股会及工会；对拟上市公司而言，受理其发行申请时，应要求发行人的股东不属于职工持股会及工会持股，同时，应要求发行人的实际控制人不属于职工持股会及工会持股”。且持有绿地股权的员工达到982人之多，已经超过未上市股份公司200个股东的限制。因此绿地要开始上市进程，首先要清理完成职工持股会。

三、风险及评价

1、本次重组的优点及评价

大有限合伙吸收合并职工持股会，以解决其尴尬的地位所带来的负面影响如上文所述，中国证监会对职工持股会的态度不利于绿地集团借壳上市的进程，因此绿地集团安排大有限合伙吸收合并职工持股会并且取代职工持股会参与本次重大资产重组，这样既能解决职工持股会的尴尬地位，又不影响员工的持股权益（将982名员工的持股权益打包成32份并放入小有限合伙）。

绿地集团管理层以10万元投资控制190亿元的资产乃至整个金丰投资

如上文所述，绿地集团通过大小有限合伙的精心安排，最终达到了其管理层通过投资10万元而控制了190亿元资产的目的。另外，根据《重组预案》，上海市国资委合计持股比例没超过50%，不能对金丰投资形成控制；此外，上海地产集团和上海城投总公司是两家相互独立的主体，其作为财务投资人将来并不会实质性介入金丰投资的日常经营管理，而剔除上海国资委投资人的持股比例后，金丰投资第一大股东即为大有限合伙，其背后是绿地集团管理层。因

此，绿地集团管理层控制了190亿元的资产，乃至整个金丰投资。

2、本次重组的风险及评价

审批风险

如上文所述，本次重组构成重大资产重组，需要经过证监会的审核。另外，根据《重组预案》，本次重组的正式方案需经上市公司董事会审议通过，需公司股东大会表决通过本次交易正式方案，交易标的作价所依据的评估结论需经有权国有资产监督管理部门核准备案，公司就上述事项取得相关通过或核准的时间也存在不确定性，因此，本次重组存在无法获得批准的风险。

有限合伙本身的风险

虽然按照《合伙企业法》第六十七条的规定，“有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务”；第六十八条的规定，“有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业”，但重组过程中设立的共33家有限合伙企业的有限合伙人众多，仍然可能存在转让合伙财产、出质财产、违反法律对外代表合伙企业进行交易等有可能损害合伙企业利益的行为，乃至对普通合伙人格林兰投资的财产权益造成威胁。此外，合伙企业具有强烈的“人合性”，33家合伙企业中任何合伙人之间的矛盾可能会对企业乃至普通合伙人格林兰投资造成不良影响。

总体来讲，绿地集团本次重组交易是很成功的，在谋求借壳上市的过程中，既解决了职工持股会的尴尬地位，又没有影响职工权益，而且以极少的投资换来了对巨大资产的控制权。但是，本次重组及结果由一些特定条件促成的，比如上海国资委的支持，而绿地集团最终实现对金丰投资的实际控制也基于金丰投资的股权不集中且其他股东大部分为纯粹财务投资人而不参与企业的实际运营等原因。因此在股权情况较复杂的其他企业内，纯粹依靠复制绿地集团有限合伙的安排来获得对企业的控制权可行性并不大，但在安排员工持股方面该重组架构是存在借鉴意义的。篇四：审计报告参考

附样2：报告书扉页

报告书目录

咨询报告书目录

2.特色小镇大盘战略，以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心，在一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目，2017年一季度已签约9个特色小镇项目。

3.基建ppp“大平台、大项目、大联动”战略，2016年ppp项目签约金额约300-400亿元，计划到2020年达到年1000亿元的ppp项目签约规模。

4.校企合作切入高成长产业战略，与高校合作设立投资平台，打造校企科技产业集团，与房地产主业及其他多元产业实现协同发展，形成新的竞争力。