《推进农村住房改造工作的思考》

推进农村住房改造工作的思考

一、江左农村住房改造工作推进情况

（一）基本情况。据2009年底的调查显示，江左市有农村人口399071人、123650户，要求改造的农户有33479户，约占总户数的27%。2007-2008年完成农房改造1476户；2009年完成农村住房改造2300户，其中农村困难群众住房救助300户。2010年1-10月，江左市实施农村住房改造4269户，其中在建2581户，完成1688户；困难家庭危房改造在建257户，完成193户；土地复垦在建2162亩，完成37亩。

（二）做法与经验

一是创新改造模式。立足山区实际，坚持因地制宜、分类指导，尊重农民意愿，采取三种改造模式：“二合一”模式。以宅基地换城镇公寓式住房与以承包地换城镇社保同步推进、一步到位。重点在洋安新城、洋溪新城、桥东城市客厅综合体等城市化重点推进区域和杭黄高铁、临金高速等大项目带动区域实施。江左市计划市实施1574户，其中2010年301户。“二选一”模式。以宅基地换城镇公寓式住房与以承包地换城镇社保任选其

一、分步推进。主要是鼓励农户自愿永久放弃宅基地，到城镇、中心村选购商品房或农民公寓。江左市计划实施4374户，其中2010年1407户。“民助公建”模式。在符合规划的前提下，由农民自主改造、修缮、建设住房，政府配套建设基础设施或给予资金补助。江左市计划实施8940户，其中2010年2621户。同时，注重规划引领。坚持“县域统筹规划，优化空间结构”，把交通地理区位条件优越的地块优先用于农村住房改造安置，注重调动群众积极性，促进农民向城镇和中心村集中。结合土地利用总体规划修编，在城镇和中心村确定落实51个农房改造集中安置点，总面积达3269亩，可安置13600余户。

二是强化政策激励。坚持政策引导、自主选择、农民受益，制订出台了《关于加快农村住房改造推进城乡一体化建设的实施意见》、《关于鼓励农民集聚加快农村住房改造的政策意见》、《关于进一步推进建设用地复垦工作的若干意见》等激励政策。对各类实行农村住房改造的农房按不同类别进行1-8万元的奖励，并每户补助3000元用于支付贷款利息；对符合农村困难群众住房救助、杭州市下山移民的对象仍给予相应的政策补助。同时将复垦政策与农村住房改造政策捆绑，对农户拆除旧房实施建设用地复垦的，给予适当补贴或奖励；农村宅基地整理项目补助标准由原来每亩3.5万元提高到8万元，整村整理项目补助标准由原来每亩6万元提高到12万元，建设用地复垦获得指标按60%比例奖励给乡镇（街道），并允许跨乡镇有偿调剂使用。另外，各乡镇（街道）制订了农村住房改造配套政策，给予农户一定的奖励。

三是健全工作机制。组织到位。建立了由市主要领导、分管领导担任正副组长的加快农村住房改造推进城乡一体化建设工作领导小组，下设政策咨询、办证服务和稽查维稳三个组，建立了市领导及成员单位联系乡镇（街道）农村住房改造的工作机制。责任到位。与各乡镇（街道）签订了农村住房改造目标责任书，并列入市级相关部门和各乡镇（街道）年度目标管理综合考核。规范到位。鼓励以乡镇（街道）为单位，借鉴外地经验，成立农房改造公司，实行规范化、专业化、市场化运作。建立健全“市指导、镇主体、村实施、户自愿”的工作机制，以乡镇（街道）为责任主体，以村为项目实施管理单元，有序推进农村住房改造。制度到位。建立了农村住房改造联席会议制、推进例会制、专项考核制、进度通报制和信息报送制“五项制度”，定期开展督查，召开领导小组成员会、工作例会、推进会、现场会、汇报会，实行“一月一通报”，及时协调解决农村住房改造中出现的困难和问题。

二、存在的困难和问题

（二）严格落实政策。一是加强政策宣传。有关部门要采取多种形式加大对农村住房改造政策的宣传力度。镇村干部要在认真学习和领会政策精神的基础上，通过进村入户面对面地宣讲农村住房改造政策，提高农民群众对农村住房改造政策的知晓率，激发广大农民群众的积极性、主动性。二是严格把握政策。各乡镇（街道）、各行政村要深刻领会、准确把握农村住房改造政策，按照“公正、公平、公开”的要求严格把关，做好农村住房改造项目申报工作。市农房改造办公室要加强业务指导，做好申报项目立项工作，及时、足额兑现政策，并奖励、发放到户。三是加强政策研究。国土资源、公安等部门要尽快研究制定农村宅基地认定办法，并按照程序简化的要求做好宅基地认定工作。建设主管部门要完善农民建房政策，严格控制非中心村农民建房。各乡镇（街道）要建立以民主促民生工作机制，完善农村住房改造相关配套政策。未出台农村住房改造配套政策的乡镇，要尽快研究出台。同时，市有关部门要积极探索将农村住房通过一定途径转换为具有完全产权的住房、以土地承包经营权置换城镇社会保障等方面政策，有效保障农民的权益，切实增加农民的财产性收入。积极探索跨乡镇安置转移、社保置换、农房产权等方面的政策，争取有新的突破。另外，还要探索农民小区的物业管理。建成后的农民小区虽然硬件上得到了提升，但由于农民的生活习惯一时难以改变，按城市小区的管理模式可能会不适应，因此有必要借鉴外地经验，积极探索农民小区的物业管理模式。

（三）加快工作进度。一是加快建设进度。抓紧时间做好农村住房改造建设项目规划编制、方案设计、土地征用等前期准备工作，确保农村住房改造建设项目早启动、早实施、早完成。按照“规模化、专业化、规范化、市场化”的要求，切实加快建设，保障农民的居住权，让农民早日住上体面的住房、过上有品质的生活。高度重视土地复垦工作，根据杭州市要求，农村宅基地复垦要在每年10月份进行验收，因此要求复垦工作必须早规划、早立项、早施工。二是强化建设管理。市农村住房改造办公室要加大农村住房改造建设的质量安全监督巡查力度，加强统筹协调和检查指导，强化工程施工质量安全管理，加快推进农村住房改造项目建设。要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。要有计划地组织各方面技术力量深入农村，为农村住房改造项目建设提供技术指导和服务。同时建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，确保工程质量和施工安全。三是完善基础设施配套。高度重视道路、供水、绿化、教育、文化、娱乐、供电等配套设施的建设，重点考虑居住较为集中村的基础设施和配套设施的建设，全面改善农村的生活条件，适应农村居民对于教育、卫生、文化等方面不断增长的各种需要。

（四）拓展融资渠道。目前，江左市在农村住房改造领域加强与市外国企合作方面有了一定的突破。如与中国联合工程公司采用bt模式合作开发“中心镇——农村住房集中安置建设项目”，与州沙建筑工程有限公司采用bt模式合作开发德市大洋镇农村住房改造建设项目，与省建设投资集团在洽谈新城开发建设项目。接下来，要继续深化与市外国企的合作，进一步探索采取多元化的合作方式，努力解决乡镇（街道）在农村住房改造过程中的资金瓶颈与技术力量不足问题。同时，也要鼓励引导民营企业积极参与农村住房安置点的建设。另一方面，要加大力度推进农村住房信贷业务开展。加强与相关金融机构的衔接，认真调研、设计、完善消费信贷业务品种，及时推进住房信贷业务广泛开展。要逐步要建立农村信贷担保机制，推出一贷多保、集体联保、林权抵押等各种形式的贷款，扩大农村有效担保物范围，使农民及时获得资金上的帮助。